在法国带家具出租——了解投资老年公寓和大学生公寓 房产/理财

什么是带家具出租房：
 

带家具出租房（logement loué meublé）是指为租客提供日常生活必需的全部家具和家电的出租房。
 

此类公寓或别墅必须为租客提供下列家具和家电：一张床、一套桌椅、一个或几个橱柜、灯光照明、窗帘、一个灶台、一个冰箱、厨具和餐具。

 

为方便租客日常生活，房东也可添加微波炉、烫衣板等等其它家具或家电。


 

投资者如果不愿亲自管理房产，可选择购买“管理型住宅”中的公寓房。直接经营这些项目的房产推荐商会推荐您购买带有家具的房产，并签署一份9至12年固定不变、有专人管理的商业租赁合同。
 

这样您的房客将是租赁您房产的商业公司，而这家商业公司将会负责将房屋转租给不同房客。这种方式可以帮您摆脱烦琐不堪的出租房管理事宜，并确保收到租金。
 

在目前各种减免税措施出台的背景下，这些举措有利于投资者选择优质投资。如果您有意投资老年公寓、大学生公寓或旅游类公寓，可选择以下选项：
 

- 免税：以折旧（amortissement comptable）方式出租，获得的房租可免交税金。
 

- 减税：根据所购房产的价格，在9年内每年减少一定税额，但每年的购房款额不得超过30万欧元的上限。
 

非职业带家具出租房（location meublée non professionnelle），在其所属公寓楼须租赁给独家管理公司，并提供接待、定期打扫住宅、早餐服务、提供整洁的家用毛巾被套等四项基础服务中三项的情况下，可在租金中增收增值税。
 

如投资者所购买的房产属于以下两类，并且符合专人管理，提供三项服务等条件时，投资者还可享受购房款及购房手续费减免20％增值税的优惠政策：
 

- 新建房产（动产、不动产、手续费及房产公司佣金）
 

- 房龄15年以上，经过翻新的房产（动产、手续费及房产公司佣金）
 

优势
 

• 保证获得净租金

• 负责代理大整修（第605和606条）

• 每年调整租金

• 可优先安置投资者及其家人

• 固定的商业租赁合同

• 获得补充退休金或养老金

• 获得大量收益

• 投资品种多样化

• 可享受减免税

选择老年公寓：
 

人口老龄化：
 

根据法国国家统计与经济研究所（INSEE）最近几次预测，在2035年，六十岁及以上的老龄人口会大量增加，并在2035年后继续增长。仅这部分人口就会增加一千万。因此，到2060年，六十岁以上人口比例将达到三分之一。也就是说在53年间，这部分人口将增加80%，达到约为2360万人。2060年，超过七十五岁以上人口将达到1190万，大大超过2007年的520万。八十五岁以上人口将从130万增加到540万。
 

如果说2010年，七十五岁以上人口比例为8.8%，2050年这部分人口比例将超过15.6%，即增长75%。最后，从2010年到2046年，百岁老人的数量将每年增加2000位。到2046年，由于“婴儿潮”中出生的人口将迈入百岁老人的行列，这部分人口的数量将快速增加，每年将新增8000多位百岁老人。
 

住房需求持续高涨：
 

目前法国共有10305所老年公寓，已入住的老龄人口有657 000人。由于目前“老龄人口”的快速增长导致老年公寓入住时间的不断推迟，老年公寓床位数量严重供不应求。而已通过的“2007至2012年帮助老龄人口计划”，其目标仅是在“无法自理老年人公寓”（établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes：Ehpad）中每年增加5000张床位。其结果仍令各家老年公寓的床位供应严重不足。
 

选择大学生公寓：
 

每年开学时期，大学生住房需求都会十分紧张。
 

每年九月开学时，媒体都会关注大学生住房难这一焦点话题。市面上的房源常会出现与需求不符、不适合大学生、房租太贵、甚至房屋太脏等问题。而现有的解决方案又难以解除大学生及家长每年面临的住房难问题。

 

根据各类数据显示，法国大学生住房交易市场供需不平衡已是不争的事实。在法国，每年开学时都有近150万大学生需要住房，而现有适合大学生居住的平均房源数量仅为50万套……
 

相对于大学生需求而言，公共房源极为紧张，或几乎无房可供。以法国第三大大学城里昂学区为例，面对4万份住房申请，大学及学校事务管理中心（C.R.O.U.S）仅能满足其中的2000份，即解决5%的申请报告。
 

由于大学生住房事关民生大计，现任政府预备在五年任期内建造4万套公共大学生住宅。但即使政府兑现承诺，并保证足够的拨款，这4万套住房也远远不能满足实际所需。管理型大学生公寓有助于解决市场瓶颈。

 

除合租、住在父母家中及公共房源等各类现有解决方案外，为满足巨大的市场需求，管理型大学生公寓等私人住宅解决方案也应运而生。此类房源外含各类服务，在大学生和家长中十分走俏，占大学生住房市场35%的份额（并且在继续增长）。其成功的原因来自对大学生实际需求的回应，如位于大学、学校或校园附近，公共交通设施完备，居住安全，住宅楼内设有专职负责人员，各类服务一应俱全（无线上网、洗衣设备等等），拥有和睦的邻里关系等等。
 

如法国大学城（公共房源）仅提供14%的住房，除去住在父母家中的学生外，仍有44%的大学生每年均为需要寻找合适的住房而烦恼。在大学生房源严重不足的市场背景下，管理型大学生公寓在大学生和家长，以及投资者中颇受欢迎。

 

在大学林立，平均房屋人口占有率（taux d'occupation）达到90%的城市中，投资大学生公寓是一项不错的选择。未来的投资者可对稳步增长、优势众多的管理型大学生公寓市场保持关注。
 

菲利普•李（购房/理财顾问）LE PRE CARRE / EUCLIDE 
 

地址：33, Av. de l'Opéra 75002 Paris
 

电话：06 25 27 32 27 (中、法文)