在上期的文章中，我们向您介绍了在法国购置房地产的形式和程序，本文我们将介绍在法国购置房地产的注意事项。
 

购置房产中的注意事项
 

从在法国的购房程序中可以看出，法国的房地产市场是一个相当规范的市场，法律给予买方比较全面的对房产的知情权。也正是因为如此，在操作过程中按规定操作，事先咨询专业人士，了解相关法律法规，准确理解交易文书的内容及可能带来的后果，听取专业人士的建议，都是非常重要的。

以下根据我们的工作经验，举例说明一些特别需要引起买方重视的问题。
 

房屋信息的准确性
 

一些买方希望与卖方直接联系，参观房产，进行交易，以避免缴纳中介费。在这种情况下，买方对房产的了解建立在卖方的介绍和卖方提供的材料基础上，买方无从辨别卖方介绍的情况是否属实。法国法律规定如果卖方不是从事房地产工作的专业人士，卖方对买方无任何担保，交易完成后即使发现房产有瑕疵，也不能依靠法律武器进行维权，除非有有利证据证明卖方是故意隐瞒瑕疵，但在实际操作中取得证据是十分困难的。
 

因此，我们建议，从购房程序一开始就聘请专业的法律人士参与监督，对卖方提供的房产资料进行尽职调查，核实房产信息的准确性和合法性，可以最大程度地避免出现问题，降低风险。
 

价格的合理性
 

在很多情况下，有经验的房产中介对市场价格有比较准确的把握，为了确保交易的顺利进行，他们会同卖方商量适当压低价格。但是，很多卖方在自行出售时，由于不了解市场情况、并想以最高价格售出，报价通常会比较高，对于买方来说，价格并没有优势。
 

在我们律所遇到的实际案例中，曾经有卖方将与巴黎市区接壤的郊区房产按巴黎市区房产出售，乍一看价格非常有吸引力，在参观房产时卖方也一再强调可以使用巴黎市区的邮政地址、可以报名巴黎市区的学校等，而买方由于对巴黎情况不熟悉，有意购买该房产。后来经过我们律所核对情况的详细调查、阐明利弊和全面的建议，避免了这起带有欺诈成份的交易，最终帮买方购置到了非常理想的房源。
 

购买意向书中的“中止条件”条款
 

在签署意向书时，买方需要缴纳一定的保证金，在买卖双方有一方违约的情况下，需向另一方支付相当于保证金金额的赔偿，因此，购买意向书中的“中止条件”条款非常重要。“中止条件”条款往往发生在贷款买房而贷款条件不足被银行拒绝或延迟放款的情况下。买方如果贷款被拒，可以合法中止意向书。
 

不过，一定要注意意向书中规定的贷款被拒的条件，向卖方提供证明的数量、期限和方式等，否则买方可能会陷入非常被动的局面，并且造成严重的经济损失，甚至可能被告上法庭。 
 

法国法律的特殊规定——购房优先权
 

原则上来讲，在法国出售房产，卖方有选择买方的自由。可是法国法律有一项特殊规定——购房优先权，包括两种：租客的购买优先权和市政府的购买优先权。
 

如果卖方在出售房产前是将房产出租的，那他需要遵守租客享有购房优先权的法律程序。
 

与租客的优先权不同，市政府也享有购买优先权，法律对其有严格的规定，允许市政府购买出售的房产来满足公众利益：建立公共设施、促进经济发展、有利于地方房地产政策实施等。

 

无论在签署购买意向书还是最终购房合同时，都要特别注意此条款的陈述和必要手续的履行，否则房产交易的效力可能受到严重影响。
 

税务政策
 

在法国购买房地产，适用的是法国的房地产税务政策。在法国，房产业主拥有房屋产权，因此，需要每年缴纳土地税，对于即使不在法国缴纳个人所得税的外国业主也是一样的。而房产的居住税、增值税等，由于业主的情况不同（有时涉及房产购买时的情况）而不同，建议咨询专业人士，以便就具体问题进行深入探讨。
 

此外，在法国，所有购房材料均是用法语撰写，对于中国购房者来说，委托一位精通法国房地产法律、擅长中法两国语言的专业人士来协助处理购房过程中会出现的问题，可以使投资风险降至最低。
 

至此，我们结束了《在法国如何购置房地产》的两篇系列文章，向您介绍了在法国购置房地产的形式、程序和注意事项，希望对您有所帮助。
 

法国世尊律师事务所
 

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【记者林莲怡综合报导】7月31日洛杉矶宣布已与奥委会达成协议，并将在2028年举办奥运会。随着该消息发出，巴黎在2024年主办奥运会几乎已成定局。巴黎和洛杉矶是争取主办2024年和2028年奥运最后阶段仅剩的两座城市，巴黎市长伊达尔戈（Anne Hidalgo）说：“我们一直在与奥林匹克大家庭和洛杉矶市长努力建立创新且积极的协议，来建立这个三赢的局面”，她同时对巴黎举办奥运会表示乐观。
 

虽然最后的官方结果需等到9月13日公布，但除非出现重大变故，巴黎将在距上次举办奥运会百年后再次迎接这一世界最大的体育盛会。1924年，巴黎举办了近代第八届奥林匹克运动会，并首次发起奥运会闭幕仪式。也是在这一闭幕式上，奥委会会旗、东道国国旗和下一届主办国国旗同时在会场出现。


带有巴黎申奥标志的旗帜 (123RF)

 

近一百年前，巴黎奥运会仅有44个国家或地区参赛，3,089名参赛运动员中仅有4.4%为女性，竞赛项目当时为126项，现场观众为62.5万人和1,000名记者。而在上一届里约热内卢奥运会中，参赛国或地区数量上升到207，运动员总人数为11,138人，其中女性运动员为45%，比赛项目达到206项，现场观者高达520万人，记者人数增至25,000人。
 

在一百年后能够再次举办奥运，对巴黎市来说无疑是件大事，对巴黎北郊的圣但尼（Saint-Denis）市来说更是如此。位于圣但尼的法兰西体育场（Stade de France）将是奥运会田径赛事和开幕式与闭幕式的场地。法兰西体育场建成二十余年之后，圣但尼市将再次经历新的加速发展。
 

自从1970年法兰西体育馆落成之后，新建区域快线（RER）车站，街区现代化，增建住房，第三产业的兴旺等建设项目很大程度推动了圣但尼市、奥拜维利耶市（Aubervilliers）和圣旺市（Saint-Ouen）一代地区的发展。而迎接奥运会不仅能保证大巴黎快线（Grand Paris Express）在普勒耶尔（Pleyel）的建成期限，更将进一步改变这里数千人的生活。
 

穿越城市的高速公路A1，有轨电车T8的延长，或为疏散拥挤饱和的运输而新建的车站……圣但尼市希望奥运效应能为本地进一步带来突飞猛进的发展。在普勒耶尔建设的奥运村将在赛事结束后变为一个由2,200个住宅组成的生态住宅区，其中40%将成为社会福利住房，50%对外出售和900套学生公寓。据房地产商Guy Hoquet估计，在2024年当地的房价每平米将上涨30%。
 

据悉，巴黎主办2024年奥运会的投资预算为66亿欧元，其中约一半用于建造和翻新。根据奥委会的评估数据，巴黎市已具备奥运会所需的93%的基础设施。从奥运村到巴黎市内，很多竞赛场地都将设在塞纳河畔。贯穿巴黎市的塞纳河，也将成为游泳竞赛的地点。战神广场（Champ-de-Mars）、荣军院（Invalides）、大皇宫（Grand Palais）等地都将成为奥运会的赛点，香榭丽舍大街（Champs-Elysées）也将成为自行车公路赛的终点站。


 

【记者晨光综合报导】8月2日，前内政部长卡兹纳夫办公室副主任莫尔万（Éric Morvan）被任命为新的国家警察总署署长，接替其前任法勒考纳（Jean-Marc Falcone）。
 

莫尔万的任命受到了工会人士和警察高层负责人普遍的欢迎，他被赞誉为“正直而善于倾听的高级公务员”，“经验丰富、能力卓越的人”等。60岁的莫尔万从2005年开始，曾负责过人力资源事宜，在巴黎警察局负责财政并担任秘书长。他于2014年进入内政部，担任前内政部长卡兹纳夫的办公室副主任。莫尔万还是法国比利牛斯-大西洋省（Pyrénées-Atlantiques）省长。
 

在目前恐怖袭击威胁犹存的时刻担任国家警察总署署长，对莫尔万而言，可谓重担在身。警官工会组织Synergie-officiers的秘书长里贝罗（Patrice Ribeiro）表示，莫尔万在社会对话方面有深厚功底，善于在危急时刻进行社会对话的工会组织对其表示完全信任，并了解运行机制。
 

内政部表示，莫尔万将负责进行几项重大改革。其中包括设立日常治安警察、加强国家警察与其它安全机构的互补性、继续改善警察的物资条件和装备，以及对刑事诉讼程序改革提出建议。


 

【记者岳子霖综合报导】日前法国越来越多的大百货商场和购物中心开始通过手机收集顾客的定位信息。当您使用购物中心的wifi连接时，或者您在手机中安装了购物中心的手机程序，都可能把您在购物过程中，去过哪里，待了多久等定位资讯传送出去。
 

近日，在巴黎市政厅百货公司（BHV）张贴了一则告示，“为了统计的需要，我们在商场里安装了地理定位系统，如果您不希望自己被定位，请关闭您手机的wifi连接”。目前在外省的三家Lafayette百货，以及巴黎的BHV都在测试这种系统。
 

今年7月中，在拉德芳斯的四季商业中心里，一个名为Unibail Rodamco的公司为了统计的需要，可能会收集来访顾客手机中的信息。
 

所谓用于统计需要的说法，显然过于模糊。成立于2014年的Teemo主页上说：“基于每天收集的以十亿计的匿名定位信息，制定更有针对性的手机广告营销。”对商家来说，通过这样的统计数据可以更好的了解顾客的消费习惯。


 

【记者彭晓莹综合报导】2017年法国政府从8月17日起向280万户家庭发放开学补助金（L'allocation de rentrée scolaire 简称ARS) ，以帮助低收入家庭的孩子顺利添置开学所需的学习用品。今年的补助金比去年略微上涨。
 

近日，法国教育部长宣布了2017年开学补助金的具体细节。
 

家有1999年9月16日至2011年12月31日期间出生的一名或多名就读中小学、大学或学徒工的孩子，其中最年轻的孩子已注册小学一年级（CP）的家庭，便可获得政府发放的开学补助金。


开学前家长为孩子添置新学习用品。（AFP/Getty Images）

 

6到10周岁的孩子可获得364.09欧元（2016年为363欧元），11到14周岁的孩子可获得384.17欧元（2016年为383.03欧元），15到18周岁的孩子可获得397.49欧元（2016年为396.29欧元）。
 

可申请开学补助金的低收入家庭父母工资标准如下：
 

独孩家庭的父母年工资总额不超过24404欧元；两孩家庭的父母年工资总额不超过30036欧元；三孩家庭的父母年工资总额不超过35668欧元。
 

满足此条件的家庭即可为家中6至18岁学生申请补助。
 

为简化程序，家有6至15周岁孩子的家庭，如果已经在家庭补贴机构（CAF）注册过，并符合标准的，会自动收到来自该机构的转账。未注册的家庭可在官网下载申请表格。
 

对于今年进入小学一年级（CP），但2018年才满6岁的儿童，只需将学校注册证明寄到家庭补贴机构，即可领取补助。
 

16至18周岁学生的父母只需在家庭补贴机构的官网上（www.caf.fr）确认孩子依然在校读书，即可获得补助，无需寄学校注册证明。
 

留尼汪（Réunion）和马约特（Mayotte）地区的开学补助金从19日起开始发放。
 

据悉，2016年共有49300户家庭的90700名孩子受益，今年预计将有500万名孩子可获得开学补助。

 

【记者李东尼综合报导】经过近一个月的一波三折，巴黎圣日耳曼队（PSG）终于在8月3日，正式宣布从西甲巴塞罗那队签下了25岁的巴西球星内马尔（Neymar）。完成了这笔在开始被大多数人认为不可思议的重磅转会。2.2亿欧元的天价转会费也创下了新的纪录。内马尔和巴黎签署了一份为期5年的合约，税后年薪估计高达3000万欧元。加盟后，他将身披10号球衣。
 

8月4日，内马尔抵达巴黎，巴黎圣日耳曼队在当天召开记者发布会正式介绍他的加盟。内马尔在回答记者提问时表示，之所以转会到水平略低的法甲是为了接受挑战，帮助圣日耳曼队创造历史。而8月5日，球队就借巴黎新赛季与亚眠的揭幕战前为内马尔举行欢迎仪式，让他与球迷正式见面，虽然之后的比赛，内马尔并没有上场，巴黎还是以2比0的比分顺利拿到了赛季首胜。


内马尔（右）（AFP/Getty Images）
 

 

转会前，作为西甲豪门巴塞罗那队重要一员的内马尔与梅西（Messi）、苏亚雷斯（Suarez）组成的进攻三叉戟（被球迷戏称为MSN），被认为是世界最好的攻击线之一。在巴西国家队里，他也是当仁不让的领军人物（77次入选国家队，踢进52球）。
 

同时内马尔也是当今足坛最有人气的球星之一，内马尔在社交媒体上拥有1亿7千万的粉丝，仅次于足坛大佬C罗。
 

因此内马尔的转会，所带来的影响不仅仅局限在足球场内。世界级顶级球员的加盟，显然会给整个法甲联赛带来积极的影响，提升联赛的整体吸引力。

法国足协主席奎罗特（Didier Quillot）表示：“这不仅仅对巴黎圣日耳曼是个好消息，同时对所有的法甲球队都是个好消息。”他还认为今天的足球已不仅仅是一项体育运动，也是一个娱乐产业。内马尔正是这样一个全球性的品牌，将成为其联赛的标志。
 

公务行动与账务部长达尔马宁（Gérald Darmanin）也对内马尔的转会表示欢迎，他在接受France Inter采访时表示：“如果内马尔加盟了一支法甲球队，作为财务部长我会因为他将在法国缴纳税金而高兴”。

 

白莱果广场上路易十四雕像和富维耶圣母院遥遥相望（123RF）


文/陆云
 

里昂位于法国东南部，是一座历史悠久，从古至今均在欧洲占据重要地位的城市。里昂地区在罗马帝国时期曾是高卢行省的首都，在文艺复兴时期成为首屈一指的金融中心。该市保存了大量罗马时期以来的建筑遗址，如今漫步在里昂的大街小巷，追随历史足迹，到处充满了令人惊喜的发现。
 

里昂市最大的广场
 

法国的主要河流罗纳河（le Rhône）与其支流索恩河（la Saône）穿越里昂市并在城市南端交汇，里昂市中心就位于两河之间的半岛上。半岛上坐落着里昂最大的广场，同时也是法国第五大广场——白莱果广场（Place Bellecour），其面积为62 000平方米，在这里可以眺望到远方的富维耶圣母院（La basilique Notre-Dame de Fourvière）。
 

白莱果广场中心有一座太阳王路易十四的骑马雕像。这尊铜像，其实是白莱果广场上的第二尊太阳王雕像。第一尊雕像建于1713年，由荷兰裔法国雕塑师德贾尔丹（Martin Desjardins）设计，但在1793年法国大革命期间被毁。如今矗立在广场的这尊铜雕像建于1825年，由里昂本地出生的新古典法国雕刻家勒莫（François-Frédéric Lemot）设计。
 

广场旁还有一座纪念法国知名文学作品《小王子》（le petit prince）及其作者圣埃克絮佩里（Antoine de Saint-Exupéry）的雕塑。


左图：中世纪《健康全书》（Tacuinum sanitatis）中描绘的里昂丝绸商贩（维基百科）；中图：里昂老城区（123RF）；右图：里昂典型的串廊建筑（Gonedelyon/维基百科）

 

古老的丝绸作坊区
 

半岛北侧的红十字山（Croix-Rousse），被称为“工作山”，是传统的丝绸作坊区。这里是欧洲丝绸业的中心，早在十六世纪，里昂就有了第一家丝绸作坊。
 

自古以来，丝绸一直受到欧洲贵族的青睐。1466年，法国国王路易十一（Louis XI）有了在里昂设立丝绸作坊的想法，这一想法直到1536年才被弗朗索瓦一世（François I）实现。经过两个世纪的发展，里昂的丝绸业逐渐走向繁荣，丝绸从业者一度占到城市劳动人口的百分之四十。里昂成为了名副其实的欧洲丝绸之都，它为凡尔赛宫（château de Versailles）、圣日耳曼昂莱城堡（château de Saint-Germain-en-Laye）等宫殿提供了精美的丝织品。
 

老城区
 

索恩河（la Saône）以西是里昂老城区。老城分为圣让区（Saint-Jean）、圣保罗区（Saint-Paul）和圣乔治区（Saint-Georges）。
 

里昂主教座堂（Cathédrale Saint-Jean）位于圣让区，始建于1170年，是中世纪和哥特式风格的完美结合，教堂内有欧洲最古老的天文钟之一。老城西面背倚的富维耶山（Fourvière）又称为“祷告山”，里昂的地标式建筑富维耶圣母院就坐落在这座山上。
 

里昂特色建筑串廊
 

串廊（traboule）是一种从建筑和庭院穿过的走道，它的功能是将平行的街道连接起来，让人们更加方便地从一条街走到另外一条。法国最著名的串廊在里昂地区。在圣若望区和红十字区，分布着320个串廊，这些串廊在1998年被联合国教科文组织列为世界遗产。
 

里昂的串廊最早建于公元4世纪。由于城市临河而建，居民们为了到索恩河取水更加方便，就修建了这些穿过建筑的走道。而在红十字区，串廊的修建主要是为了让丝绸工人们更快地到达布料商人所在的红十字山下。
 

金头公园
 

罗纳河东岸则是新规画的市区巴迪区（Part- Dieu），这里聚集着里昂市大部份的人口，也是法国中部唯一摩天大楼的所在地。该区域还有欧洲最大的城市公园之一——金头公园（Parc de la tête d'or）。
 

若想舒缓生活压力，来金头公园散步再惬意不过了。作为里昂最大的绿地，也是法国最美的城市公园之一，金头公园以它广阔的草地、清澈的湖泊以及动物园吸引着无数观光者。城中的市场里，优质的地方特产、小饭馆、里昂特色饭店和小啤酒馆，美食家所要求的一切，这里都应有尽有。
 

除了品尝美食，更值得探索的是这座古城的精神世界。艺术博物馆、现代艺术博物馆、织物博物馆、装饰艺术博物馆、救济院博物馆、国际木偶戏博物馆……这里的收藏五花八门，充满了人文气息。文艺复兴时期的伟大作家，人文主义的代表人物之一拉伯雷，也曾在这里写下流传千古的名著《巨人传》。
 

若你在十二月来到里昂，盛大的灯光节将会给你一个美妙而难忘的夜晚。当夜色降临，桥梁、古建筑和房屋皆被灯光装饰，光影营造出一个如梦如幻的世界，此番美景，实在不容错过。


 

【记者李东尼综合报导】法国考古学家7月末在罗纳河畔圣科隆布（Sainte-Colombe）市内发现了一座罗马古城遗址，占地面积约7000平米，保存状态十分完好。
 

这座古城被称为“小庞贝”（Petit Pompéi），约二千年前连续发生的两场火灾迫使这里的居民弃城而逃。新出土的古城遗迹是当年罗马人在里昂和阿尔勒（Arles）之间建立的殖民地维埃纳（Vienna），地处两地之间的交通要道。
 

遗址所在地原计划建造房屋，建造之前由考古队率先进行古迹探寻时发现了这座遗址，考古工作从今年4月份开始，最初预计在9月中旬结束，目前预计延期到12月15日结束。
 

考古队7月31日透露，遗址内包括了豪华住所和宽敞的公共活动空间，接下来的几个月里考古学家们还将探究遗址中更古老的部分。


 

【记者周晓天综合报导】近日，巴黎蒙帕纳斯火车站因技术故障而陷入瘫痪，近20%的高铁被取消，致使在7月30日至31日期间的5.5万名旅客出行受到严重影响。法国国家铁路公司（SNCF）经过紧张的排查和抢修，终于使高铁服务在8月2日恢复正常。应法国政府的强制要求，SNCF随后公布了故障分析报告。
 

SNCF在报告中陈述了本次故障发生的原因、排查所用的时间，以及和旅客之间沟通不畅的原因。报告显示，铁路网因老化而亟待维修和翻新。


7月31日的蒙帕纳斯火车站（AFP/Getty Images）

 

SNCF在故障发生48小时后，发现原因来自位于巴黎西南部的旺夫市（Vanves）。该路段分道装置上的电源“绝缘体发生破损”。SNCF总裁佩皮（Guillaume Pépy）表示，这一装置已使用了三十多年，在最近的巴黎波尔多高铁线拓展工程中曾进行翻修。本次故障可能源于翻修工程造成的某项故障。
 

SNCF解释：“排查时间长，源于分道装置中一共有17个配电箱、6900根电缆和接头，须在没有任何车辆通行时才能进行排查。”一根连接讯号装置和通讯设备的电缆就能让整个网络瘫痪。因此SNCF在报告中提出九项建议，其中包括“改善分道装置信号故障侦测能力，并对优先级设备进行全天候监控”。
 

故障发生后，法国总理菲利普（Édouard Philippe）在参议院提到“出于安全起见”，希望“向现有的网络维修投入更多经费”。交通部长博尔纳（Élisabeth Borne）则重申每年将把30亿欧元用于网络翻新。
 

在本次故障中，SNCF的另一大漏洞是向乘客提供的信息不准确。旅客收到的旅行信息分别来自火车站告示牌、SNCF应用程序、G&C的SNCF火车站应用程序和sncf.com官网、火车站工作人员及远程票房等几个不同的渠道。然而在发生事故时，这些渠道的信息甚至自相矛盾。
 

针对高铁被取消的情况，佩皮主张SNCF网络即使在遇到严重问题时也能保证不中断服务，负责运载乘客的分支机构“SNCF Mobilité”应提供关于列车通行或被取消的可靠信息。交通部长则强调SNCF网络应审查其大型火车站的操作程序，定期进行演习，以避免再次出现类似的情况。
 

8月2日，佩皮再次对旅客致歉。他表示“目前还无法估算”本次故障所造成的经济损失，因为旅客有两个月的时间可要求退款。他同时表示SNCF决定采取特别措施，列车迟到四小时以上可全额退款。如果旅客因此造成其它经济损失，可在今后两个月内办理退款或补偿。
 

对于本次法国铁路连续出现多日的故障，有旅客表示今后仍将优先考虑高铁，但也有人认为将来会根据目的地、价格和时间等因素采用多样化的出行方式。
 

在故障中由于火车的取消，提供法国本地和国际客运服务的Clamart Cars公司，客户量增加了10%。此外，大巴、飞机和拼车也成为情急下旅客的第二选择。专业拼车网站BlaBlaCar表示，7月31日的西行路线的点击率上升了40%。