有关店铺转让租约权 法国法律专栏
有关店铺转让租约权 法国法律专栏 Mon, 08/06/2018 - 08:02问：两个问题：首先，我打算把租约转让给另一家公司，对方已经接受。请问在这方面应注意哪些问题？是否有必要聘请律师办理？第二，由于转让店铺和楼上的住房，我委托一家中介寻找个人住房。该中介要我提供税单，雇主证明，工资单，无犯罪记录，离婚判决书和预付款支票等文件。请问这样做是否合法？
答：首先需要了解租约是否有限制房客权利的内容。即规定房东的优先权。例如，不少租约规定，房客只能转让商业资产，不得转让租约权。在此情况下，房客是无法转让租约权的。如果签署了此类转让协议，房东可依法把新房客逐出店铺，这种情况十分危险。因为新房客往往为此支付了一大笔转让费，搬迁费和装修费。一旦被迫离开，会造成巨大损失。
其次，一些租约规定转让租约权必须征得房东的同意，如新房客从事的活动与原租约不符，他应向房东要求修改租约的经营范围。而房东可以此为由增加租金。但满退休年龄或领取残疾补助者不受上述规定的限制。这就给转让租约权增加了新的变数。当然，房东必须有正当理由才能拒绝。
第三，若干租约规定房客在签署转让租约权协议时，应邀请房东出席，并经过公证。
第四，另一些租约附有新老房客对支付房租承担连带责任的条款。根据最高法院的判例，连带责任的期限为租约到期自动延长之日。即对于三六九租约来说，连带责任最长为三年。
第五，越来越多的市政府设立了商业经营权和租约权的优先购买权，即在同样条件下，市政府可优先购买租约权。如果不了解有关情况，最后出让者必须按照已作出的报价将租约权转售给当地市政府。在此情况下，如果所报价格过低，吃亏的必然是出让方。
为此，一般来说，尽管转让租约权可由转让双方自行签约完成，但若缺乏此方面的知识和经验，最好还是聘请专业人士参与。其主要原因是:
- 转让租约权一方可能已将租约质押给他人偿还债务，而受让方对此并不知晓。在转让租约权后，新房客可被判偿还老房客的债务。
- 尽管根据租约，老房客需要对支付房租承担付款责任，但他们往往在租约签订后消失得无影无踪，房东无法让他们承担担保责任，结果是此种连带担保责任形同虚设。
- 购买租约权一方分期付款时，为保证付款的安全，老房客需要由律师对租约进行商业资产质押。由于租约权转让涉及的金额较高，聘请专业人士参与可以在较大程度上规避风险。
- 租约权转让对程序的要求也比较高。倘若未遵守相关规定，租约权的转让即为无效。在程序方面的主要步骤为：1) 由转让方和受让方股东大会通过决议，授权双方的法人代表或其他人进行租约权转让；2) 在法律告示报上刊登告示，注明新企业的名称; 3) 在签署转让租约权的协议后，根据民法典第1690条的规定，通过法院执达员将转让租约权协议提交房东，或由房东以公证方式接受转让; 4) 在签约后，转让协议应在一个月内进行税务登记。税款一般应由受让方支付。超过23000欧元的部分需交3%至5%的登记税。个人出让方的增值税率为28.1%。如果出让方为公司，则将其纳入公司所得税，根据公司规模不同交纳33,33 %或15%的公司所得税。
- 最后，租约一签就是9年或更长时间，期间可能会发生不少难以预测的事件，如店铺的再转手，继承，股份转让，财产分割等。即便原来买卖双方是好朋友，也未必能对未来的情况作出完全的判断。而租约转让协议常是在双方发生纠纷时才拿出来研究的。这时，如果租约本身无效或带有瑕疵，双方都有可能遭受较大损失。而专业人员的介入可以最大限度地避免发生此类问题。
二、对于第二个为寻找住房提供文件的问题，根据2010年10月22日的法令，房东可要求房客提供户口本和雇主地址，但不得在签署租约前要求房客提交以下文件：
– 证件照（身份证上的除外）；
– 社会保险证明；
– 银行资金证明；
– 无贷款证明；
– 自动提款许可；
– 注明理由的离婚判决书。
此外，在已有其它证据的情况下，房东也不得要求房客提供：
– 前一个房东出具的未欠款证明；
– 在提供工资单和工作合同的情况下，不得要求雇主证明；
– 结婚财产合同；
– 同居证明；
– 预付款支票；
– 个人病历；
– 无犯罪记录；
– 冻结两个月以上的房租；
– 自由职业者两年以上的年度会计报表；
需要注意的是，即便对于那些法律规定不得索要的文件，如果房客决定提供，也应出具真实文件，不得伪造，否则，根据刑事诉讼法第441-1条，提供虚假文件，特别是伪造工资单者可被判3年有期徒刑和45000欧元的罚款。而上述处罚并不妨碍房东以欺诈为由解除租约。
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