万达并购案 杀出第三方 银监会加强监管 降低金融风险

【记者岳超综合报导】备受关注的融创-万达并购案,因为有新的参与者富力地产介入,再次成为舆论关注的焦点。
 
7月19日下午,万达商业、融创中国和富力地产在万达索菲特酒店签署并购协议。据称,富力或将接手万达资产包中的酒店部分,文旅项目仍然由融创接手。
 
此前的7月10日,万达商业、融创中国联合公告称,万达将13个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创承担项目贷款。同时,融创以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。这也成为中国房地产史上最大规模的并购案。

7月19日,万达商业、融创中国和富力地产签署并购协议。(AFP/Getty Images)
7月19日,万达商业、融创中国和富力地产签署并购协议。(AFP/Getty Images)

 
万达融创交易 半路杀出第三方  
 
万达此次交易事出有因。据报导,由于万达近年来进行了大量的海外交易和并购,受到官方的质疑,其可能面临一系列处罚,包括禁止银行向该公司提供与其六个海外投资项目有关联的资金支持,禁止万达用此做抵押来融资等等。
 
大陆官媒报道引述一位接近监管的人士表示,银监会通知商业银行,关于万达等企业海外投资项目的融资风险排查,尤其是国有商业银行要重点排查。发改委外资司也参与联手监管。
 
因此,万达集团的董事长、中国首富王健林急于售出核心房产给融创套现,然而又发生了他没料到的事情,融创的董事长孙宏斌会如此囊中羞涩——借不到钱,账上也没有过多现金,公告都发出快10天之后,突然又表示因资金问题不想购买万达的酒店资产。
 
有分析人士认为,融创放弃购买万达的酒店,是因为银行在排查融创的融资。18日下午,孙宏斌在北京华贸的丽思卡尔顿酒店接受媒体采访时坦承,与万达的这笔大交易已经引起银行风险控制部门的重视;而融创自己也认为巨量的股东资金沉淀在大量的酒店资产中,且可能会造成极大经营风险。
因此,在引入富力介入之后,融创将77家酒店折价让给了富力。
 
根据交易公告,富力地产以199.06亿元人民币收购万达77家城市酒店的全部股权;融创中国以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
 
而万达最终以比之前协议便宜了136.89亿元的价格把77家酒店卖给富力,而提高142.69亿元把万达13个文旅项目的91%股权卖给融创。
 
根据融创中国的公告,13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米。其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。根据协议,双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。
 
万达屡触红线 政府加紧严控
 
另据报道,万达集团的董事长王健林从2014年开始放弃房地产开发,逐步把资金转移至海外,他在海外收购的多是娱乐产业、足球队、豪华房产,比如伦敦的一套五千八百多万英镑的房产,这些房产买主很少,这些年都是中国人在买。此外,万达集团过去三年多时间在全球十多个国家的投资额超过150亿美元,其中包括收购了美国AMC院线以及英国的Odeon院线等等。
 
据悉,王健林现在的海外资产已经达到了2540多亿人民币,即400亿美元,这相当于中国外汇储备的1.3%左右。所以中国政府现在对于王健林的措施是:正准备流出去的要堵住,已经流出去的要秋后算账。所以没有抓王健林,因为他们的目的不是在于人,而是在于要把人扣住,把钱逼回来。
 
据《华尔街日报》17日报导,大陆监管机构在6月20日举行的一个会议上,指示商业银行限制各自对万达放贷。有消息称,涉及万达的6笔海外交易,被严格限制。这6笔交易是:以12亿美元收购AMC影院公司;2013年以16亿美元投资于英国游艇公司圣汐(Sunseeker);由AMC影院公司进行的3笔收购:美国连锁影院Carmike Cinemas(12亿美元)、英国欧迪恩影院公司(Odeon Cinemas,12亿美元),以及Nordic Cinemas(6.5亿美元);还有就是传奇娱乐。
 
此外报道还表示,万达还被通知不得以项目标的做抵押,在中国金融机构融资。标的资产不得注入万达集团控股的境内上市公司。如果收购标的项目发生经营困难,万达集团不得从境内对其注资,也不得与集团境内资产进行重组。万达集团如果计划向其它中国企业出售标的资产,有关部门不得备案和批准。
 
分析人士认为,当局此次拿王健林“开刀”,商界质疑,究竟是万达撞到了政策的枪口上,还是王健林失去了政界的支持。有人猜测或与万达的负债率有关。万达商业披露的数据显示,该公司2016年上半年的资产负债率为72.6%,与其它上市公司相比,这一数字已经处于危险线以内。
 
此外,融创中国2016年年报数据显示,其长、短期负债分别为802亿元和326.44亿元,账面现金约698.13亿元,股东权益354.11亿元,净负债率达121.52%。
 
7月17日,财新网也发文表示,万达集团被评级机构标准普尔列入负面观察名单。标普认为,万达出售土地储备将导致其销售收入下滑,这对冲了其负债率降低的积极影响,报导指这笔交易的信息透明度不够,未来万达战略及融资状况难以预测。
 
分析人士认为,从今年初开始中国的外汇储备下降,北京政府因此加强打击资本外逃。这种剧变使一些公司不得不削减长远的国际市场增长计划。此外中国政府还担心这些公司在试图将资产转移到国外,同时把债务留在国内,这样会使中国国内经济状况恶化。因此,北京政府正在要求以万达集团为首的、近期进行大量海外并购的公司降低金融风险,不要继续给中国的外汇储备增加压力。