万达集团紧急甩卖地产 化解政治风险 看低中国楼市

【记者岳超综合报导】继银监会调查导致股价大跌之后,中国大陆首富王健林和他的万达集团又再次成为舆论的焦点。
 
7月10日,万达商业、融创中国联合公告称,万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创承担项目贷款。同时,融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。

万达集团(AFP/Getty Images)
万达集团(AFP/Getty Images)

 
令外界关注的是,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。换句话说,万达贷款295.75亿元给融创,以促成融创完成了收购自己76个酒店和13个主题乐园的交易。对于万达为何要借钱给融创收购自己,《华尔街日报》引述金融研究公司的分析表示,如果万达借钱给融创中国,那么万达将把银行贷款记作资产而不是债务。融创中国则会把万达这笔贷款记为债务。“网易财经”报导指出,这种“卖方融资”的手法在并购中不算罕见,说穿了是“一个铁了心要卖,一个想买但缺点钱”。
 
与此同时,另一个地产巨头潘石屹,也在加快出售资产的脚步。最近三年,潘石屹通过出售旗下地产物业共套现236亿元。
 
万达紧急套现  源于银监会调查?
 
有分析人士认为,万达此次突然紧急甩卖自己的核心资产,和不久前银监会调查其境外投资借款情况及风险分析有关。据报导,万达集团6月23日在官方微博上确认“会受到银监会调查”,也证实了中国媒体财新网此前发布的银监会要清查这些大型并购企业的调查消息。而此前受此消息影响,万达集团的股价曾一路暴跌。在6月22日,被称为A股“第一院线股”的万达电影开盘报57.63元,此后一路下跌,午间收盘时跌幅达9.87%,市值缩水超过人民币60亿元。午间收盘后万达电影通过深交所发布公告,宣布从当天下午1点开始停牌。同时,和万达集团相关的一些债券也出现大幅下跌,中国市场分析人士将此描绘为“万达遭遇股债双杀”。万达集团的董事长、中国首富王健林的身家也因此在当天缩水了39.59亿元。
 
外界普遍认为,银监会之所以会调查万达集团,是因为万达集团近年来连续大举投资海外,进行资本转移。据悉,万达集团过去三年多时间在全球十多个国家的投资额超过150亿美元,其中包括收购了美国AMC院线以及英国的Odeon院线等等。而目前为准备十九大的人士布局,习近平政府为了严防金融系统出现较大的风险,防止资金外逃并保持外汇储备人民币汇率的稳定,正在推进一系列的金融大整顿。从今年2月开始,先是号称“超级白手套”的资本大鳄肖建华被抓,然后5月邓小平的孙女婿吴小晖也被调查,也证明习近平政府正在整治金融系统。
 
分析人士认为,在这种形式的压迫下,万达集团不得不改变海外投资的策略,同时对大陆的地产项目,也进行了大幅度的调整。此次突然甩卖核心地产股份,就是万达集团紧急排除因前期大举投资海外而带来的“政治风险”。
 
万达借钱卖资产解政治风险
 
事实上,就在交易发生的前十天,也就是6月30日,万达董事长王健林才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台。在刚刚过去的6月份,万达也分别在昆明、济南拿了大宗地块,用于文旅项目的建设。就在外界看到王健林为文化旅游产业鼓与呼之际,他已抽身而出,突然将“心头之好”卖给了别人。变卖之决绝、动作之迅速,令人“叹为观止”。算上此次变卖,再加上2016年将旅行社业务转让给同程旅游,万达现在基本将旗下的文旅业务全部脱手。
英国《金融时报》7月13日发表分析文章《万达“快刀斩乱麻”式资产转让 化解政治风险》。文章认为,对于中国最大零售物业与娱乐集团之一的万达来说,这笔632亿元人民币的交易旨在化解政治风险——特别是官方对于万达从国内机构获得贷款如此之高,对银行体系构成系统性风险的担忧。
 
文章称,向融创(Sunac)转让资产使万达能够减少债务,预计将更容易获得监管部门的批准,让其子公司大连万达商业地产(DWCP)在中国内地重新上市。去年万达让万达商业地产从香港退市,打算让该公司最早于今年底重新在上交所上市。分析师表示,如果债务水平太高的话,监管层也许会阻止万达这么做。
 
万达商业地产拥有万达集团在中国的大部分房地产资产。根据标准普尔全球市场情报(S&P Global Market Intelligence)的数据,万达商业地产的债务数字在2016年底被列出,约为170亿美元。标普分析师认为,假如万达确实使用向融创转让资产取得的收入偿还债务,那么这将在一定程度上改善万达商业地产的财务杠杆。
 
也就是说,万达此前在国内通过广泛“铺摊买地”带来的负债,也成为万达实实在在的压力。一旦国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控,万达就可能面临较大资金和财务成本的压力。换句话说,万达已经到了不得不“去杠杆”的阶段。一方面在国内卖卖卖,追逐轻资产运营,八成项目已经出售;一面却在国外买买买,加紧布局。随着万达的战略转型,对相关资产的剥离早已在进行。
 
万达套现之后资金流向何方?
 
另据报导,7月14日,大陆全国金融工作会议召开,业界纷纷表示,本次会议将把防范金融风险放在重要的位置上。港媒透露,这次金融会议的重点议题为:金融监管协调、金融安全、防控风险、金融开放等。
 
有港媒分析,中国金融安全的形势日益严峻,从国际大鳄密谋沽空人民币到巨额资本持续外流,从影子银行空转到互联网金融骗局,从股灾危机到经济政变,从内外勾结操纵到监管层监守自盗,从银行体系的假理财到保险系统的乱象丛生,各种人为的、体制性的问题近年屡屡爆发。
 
那么此次万达完成该出售交易之后,下一步是否会转移资金到国外进行收购?王健林是否会步入肖建华、吴小晖的后尘,所以他急着变卖资产准备跑路?
 
对此,中国问题专家文昭认为,王健林此次甩卖资产,在当前北京政府严防资金外流的政策下,再投资海外的可能性很低。万达这次大举出售资产的目的很可能是削减债务,因为它确实受到了比较大的政治层面的压力,就是北京当局要求万达必须降低负债率,必须在十九大前,为金融安全做出贡献。此外,万达抛售地产的另一个目的,是目前对土地、房子这类固定资产的价值已经不看好了,觉得它以后要跌,因此提前抛规避风险。