法国房地产法规Loi Alur解读(一)Loi Alur对于房产买卖的影响

法国2014年3月26日发布的房地产法规Loi Alur,全称是《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》,其主要目标为:规范房地产市场,禁止违规操作;保护弱势群体使其更容易获得住房;发展创新并增加透明度。
 
那么,这一法规对于房地产市场具体有什么影响呢?为此,法国世尊律师事务所特意撰写了《法国房地产法规Loi Alur解读》系列文章两篇,对该法规进行初步介绍。在本期文章中,我们将主要介绍该法规对房产买卖的一些影响。
 
众所周知,在法国购买房产,需要遵从程序,并按规定操作。Loi Alur法规对于房产买卖进行了进一步的规定,其影响主要分为:对于购买意向书的进一步要求;如果涉及物业管理公司,对其运营情况的明确; 以及对买方的基本调查等三方面。
 
下面,我们将从这三方面进行介绍。
 
1、对于购买意向书的影响:卖方需提供更多材料,买方享有更多的知情权。
 
购房者在购买公寓房的过程中,通常需要了解整个小区或大楼物业的情况,而卖方提供的材料往往并不完整。因此,法规规定在签订购买意向书时,卖方必须按新的要求提供、补充一些材料,例如:
 
- 小区或大楼物业管理的总体情况:主要包括物业管理的财务状况和房产本身的情况;
-《小区物业守则》和待售房产的具体介绍,还有历年公布的《小区物业守则》以及小区所有房产的更改情况;
- 近三年小区业主大会决议;
- 一些财务资料,主要包括:
 
1)最近两年卖方缴纳的物业管理费用;
2)买卖双方交房时需要各自缴纳的物业管理费用的计算;
3)小区业主未缴纳的物业管理费用情况及物业管理公司未支付给相关公司的费用情况;
4)如果物业管理公司收取了小区工程的费用,需要提供待售房产需缴纳的相应的分摊费用和待售房产最近一次缴纳该工程费用的情况;
5)小区清洁维护情况介绍;
6)专业人员开具的待售房产内部使用面积证明;
7)小区物业规定:业主的权利和义务;
8)待售房产的技术检测报告:电路、天热气、石棉、白蚁等检测。
 
- 法国法律规定,如买方非房地产专业人士,在签署购买意向书后享有一周考虑期,在此期间可无条件反悔。如卖方在签署购买意向书时未提供所有必须的材料,那考虑期在卖方提供了缺少的材料后开始计算。如果缺少的材料会影响到买方的选择,可能导致签署的购买意向书无效。
 
2、对于物业公司的运行和管理有了更多规定。
 
- 物业公司负责建立小区业主登记簿并在政府部门进行正式注册,以便政府了解情况,要求不符合住宅要求的小区进行及时修缮。
- 向物业公司了解买方的情况:如果买方(或者买方的其中一人)在欲购房产的小区已购买房产,在正式签署购房协议前,公证人有权要求物业提供买方缴纳物业费用的情况。如果买方未及时缴纳已购房产的物业费用超过一定期限,那可能导致欲购房产的购买意向书失效。
- 如果卖方在出售房产时未缴清相关物业费用,物业公司有权在收到公证员通知房产将被出售的15天内提出异议,要求卖方缴纳费用。在物业公司和卖方协商达成一致后,公证员才可以将房款汇给卖方。如果物业公司和卖方未达成一致,公证员在交易达成后三个月,会从房款中扣除欠款交给物业公司。
 
从以上两点规定可以看出,该法规旨在避免物业公司卷入财务纠纷而降低小区服务水平,以保证小区业主的利益。
 
3、对买方的无犯罪证明调查。
 
法律规定,在购房合同最终签署前,公证员需要对买方进行无犯罪证明调查。如果买方有被禁止购置房产的判决,公证员必须拒绝购房合同的签署。
 
孙为民律师
法国世尊律师事务所
 
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