德国房地产市场2018年展望

【记者黄兴义编译报导】一项新的研究显示,德国房地产市场交易总量在2017年强劲增长。在英国“脱欧”之后,德国已经超越英国,成为欧洲房地产交易量最大的投资国。但因德国法律抑制炒房,房地产增值集中在商业楼市。预估2018-2019年德国房地产仍将维持荣景,但增长空间已经不大。
 
根据审计公司安永(EY)德国分部的一份最新的研究调研,德国房地产市场交易量在2017年明显比2016年有所增加。
 
2016年交易量为657亿欧元。2017年则上涨了9.7%,达到728亿欧元。其中商业地产总额超过八成达572亿欧元。住宅房地产比例只占15.6%。

德国汉堡的一所建筑(Getty Images)
德国汉堡的一所建筑(Getty Images)

 
对于这项研究,安永公司调查了在德国市场上活跃的220位投资者,询问他们对2018年房地产市场的预测。受访对象包括了银行、项目开发商、房屋公司、为顶级富豪管理资产的家族办公室(Family office)和私募股权基金。调查结果显示2018年的整体交易量仍将处于历史最高水平,和2017年相比或许微幅下调,而房地产荣景将至少持续到2019年。
 
对于利率的预估,虽然93%的受访者预计今年低利率将持续,但是担忧利率调升的比例正在增加:去年只有12%的人预期利率会上升,今年是40%。
 
尽管大城市的住房稀缺越来越严重,大量兴建住房成为重要议题,但由于德国对新建筑节能的规定严格,再加上租赁价格制动等因素,投资者普遍仍在观望,希望新一届的联邦政府能出台促进新建住房投资的政策。也适逢德国经济这几年的增长态势和银行低利政策,市场上的资金自然流向了获利较高的商业楼市。除了一般办公楼之外,观光业蓬勃城市如柏林的旅馆投资也非常热络,特别是住房率很高的低价旅馆。
 
十分之九的受访者普遍认为德国是一个吸引人或非常有吸引力的房地产投资地,其中柏林和法兰克福更是受到青睐。前者主要集中在住房投资,后者则以办公楼投资为主流。
 
87%的受访者认为人口结构变化如老龄化将是未来五到十年影响住房市场的最重要因素。此外,科技的演变也将改变市场的价值判断。譬如在数位化浪潮的带动下,智能家居(Smart Home)将大行其道,届时不动产的网络连通性,将和所处地段一样重要。
 
根据2017年5月份德国邮政银行发表的一份房价调查报告分析,从德国主要大城市在2030年之前对房价发展的预测来看,整体价格发展呈缓慢上升趋势。在402个德国城镇、地区中,超过一半地区的不动产价格到2030年将保持稳定或升值。