在法国承包经营与卖方贷款

读者:购买店铺商业资产时,因银行贷款不足,卖方建议我签订承包经营合同或卖方贷款合同,由他直接贷款给我。请问这两种合同是否可行?能否介绍两种合同的相关情况以及买卖双方应承担的权利和义务?
 
新桥律师:转让商业资产或租约权时,买方有时会遇到资金困难。这时,卖方为尽快以较好价格脱手,可向买方提供信贷(crédit vendeur)或签订承包经营合同(contrat de location gérance)。这两种机制都合法。以下分别介绍一下相关情况。 
 
承包经营
 
承包经营是商业资产的出让方将店铺租给他方,由他方经营,并向出让方支付一定的承包经营费。在承包经营合同到期之后,除合同另有约定外,出让方在约定的日期将店铺无偿收回。承包经营人需具备三个条件:
 
1. 承包经营人必须是商人,拥有法籍、外国人商居或十年居留。
2. 承包经营人应担任企业主管、商务经理或技术经理七年以上。
3. 承包经营人必须在承包企业工作两年以上。
 
承包经营对卖方的好处是:承包经营可带来承包收入,免交转让登记税和增值税。
 
风险是:需得到房东准许;出让方对房租和物业费承担连带责任;出让方在买方经营前六个月对买方所欠直接税(个人所得税或公司所得税)承担连带支付责任;若经营业绩差,出让方在收回店铺时,将损失不少客户。
 
承包经营对受让方的好处是:在承包经营中了解更多的企业信息和发展前景,从而避免风险;承包经营者的前期投入少。承包费可从企业利润中扣除;承包经营者取得决定权,独立经营业务;承包经营者可在开始阶段请求出让方帮助,如双方成立合资公司共同经营;在过渡期之后,再由承包方独自经营;双方可在承包协议中加入出让条款,买方可在合同到期后选择购买或放弃商业资产。
 
风险是:在承包合同中加入商业资产转让条款,所支付的承包费也许不能从公司利润中扣除,税务机关可能将承包视为一种商业资产转让的形式;在合同到期后,如果合同中没有购买商业资产条款,承包者需要自动交出店铺,出让方在收回商业资产时无需支付其它费用;鉴于风险较大,卖方会要求买方提供担保(担保人、资产抵押等);承包期较短,一般不超过三年。
 
卖房贷款
 
卖方贷款可使商业资产的购买人仅出部分价格即获得所购资产,出售方则可获得较高的价格,还可规定出售方在一段时间内负责买方的培训。转让商业资产的合同可规定部分价款同买方的经营业绩挂钩,即在确定底价之后,按企业盈利或销售额确定租金占销售额的比例,同时为不使买方的利益受损,双方还应商定一个上限和一段共同经营时期。在此期间,买方可将部分管理经营权授予卖方(如客户接待、推销产品、市场定位等),以便迅速熟悉业务。但这一过渡期不宜太长,一般以3个月至半年为宜,否则容易产生矛盾。
 
卖方贷款协议对于买方来说,除了投资少外,还可保证企业平稳过渡,在更短的时间内掌握经验技术,避免意想不到的挫折,把风险留给对方。而卖方则可因此提高价格和赚取服务费用。
 
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