如何避免购置商业资产中的风险

读者问:我最近看中了一家餐馆,打算买下来经营,可对方说他卖的是商业资产(FONDS DE COMMERCE)。请问购置商业资产和转让企业有什么不同?这种转让会有什么风险?
 
新桥律师答:购买商业资产看似简单,但一旦疏忽,将给买方带来巨大损失。购买商业资产和购买公司不同,因为前者是单一资产,而公司则是包括债权和债务的复合资产。
 
为此,购买商业资产一般无需要求卖方提供资产保证,而购买公司则往往需要这样做。总体来说,在购买商业资产时应注意以下四个方面的问题。

(123RF)
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首先,购买者必须注意商业资产的构成。普通的商业资产是由有形资产(如设备、工具和商品)和无形资产(店铺租赁合同和客户)组成。除非合同另有规定外,这两项一般都包括在商业资产中。
 
此外还有店铺的名称和字号,但这两项必须在转让协议中注明。为了保证原有的客户,商业资产的购买者还应该在转让协议中加入有关禁止卖方与自己竞争的地域限制条款。如商业资产涉及连锁店,连锁店字号的转让需要得到该字号的产权人的事先许可。
 
商业资产中还可以包括其他一些无形资产,例如文学、艺术和工业产权和商标。商业资产购买人可要求卖方通过专门条款来保证其使用权利。
 
第二,商业资产购买者应根据店铺的状况,了解转让权的类型以及这些权利的可转让性。
 
例如有些店铺的租赁合同是不可延长的,另一些租赁合同规定了转让的特殊条件。接手者必须对此有全面的了解。根据法国法律,在商业租赁合同方面,房客享有转让租赁合同的权利。
 
但是,如果不认真阅读租赁契约中的一些特殊条款,新房客可能遭到房东的投诉。
 
例如,租赁合同中可能有禁止从事某些活动的条款,如不小心,便可能掉入陷阱。笔者就曾接手一个餐厅转让的案例。由于转让前购买者对租赁合同中禁止在店内烹调的条款不知情而被房东投诉。购买商业资产者还应该检查在租约中写明的物业用途是否符合新的经营活动。
 
一般来说,租约经常有邀请房东参加转让商业资产签字的条款。此外,购买方还应详细了解租约规定的其它条件,以保证租约的顺延和租金的稳定。
 
第三,购买者应该确定转让带来的相关方的义务。转让者可能在经营商业资产中签署了各种合同,其中一些得到法律的保障,例如工作合同、店铺的商业租赁合同、保险合同(不包括各种机动车辆)和专利合同等。
 
如果合同不在转让范围内,应在转让协议上注明。根据法律,工作合同不能被排除在转让合同之外,员工有权利保留自己的工作岗位。另一些合同,例如和供应商之间的合同或专卖合同的转让也必须明文规定。
 
接手者应该要求商业资产转让者提供签订的所有合同清单,以便确定是否按照原有条件接手合同,特别是了解相关合同签约方是否同意转让合同。
 
最后,是支付商业资产的价款。购买者应该审查商业资产的转让是否履行了各种公告和由第三者在一段时间内保管资金(SEQUESTRE)的手续。
 
同时,商业资产的购买者也需要履行法定的公告义务及其它手续。这些义务和手续的目的是告知卖方的债权人,以便从价款中扣除转让方所欠的债务。支付商业资产的价款在由第三者保管的期间,债权人可提出异议。
 
有些商业资产转让者以自身的实力说服买方直接付款。这是应该警惕的情况。因为价款一旦支付,债权人可能迫使买方再次支付未偿还的债务。
 
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