店铺租约的延续 法国法律专栏

问:我餐馆的3-6-9租约已经过期了。请问租约到期后是否自动延续?房东是否可以提高租金和担保金?此外,我应该主动提出续约还是等房东提出?两者有什么区别?提出续约在时间上有什么规定?我是否可以转租?签订新租约需要办哪些手续?房东在何种情况下可以增加租金?
 
新桥律师:商业租约无需书面形式。只要房客使用房屋,支付房租,房东不提出异议,租赁关系即告成立。
 
但一旦房东和房客发生纠纷,书面租约是最直接的证据。商业租约的期限至少九年以上,也可以更长,但务必要注明期限。除退休者不受限制外,房客每三年可提出解约,因此,商业租约又统称3-6-9租约。
 
新租约的租金水平仍根据国家统计和经济研究所公布的建筑成本指数或商业租约指数每年或每三年调整一次。交租日期和付款方式由双方商定。不过,该做法不是硬性规定,房东和房客可在确定最低租金后,根据房客的销售额提成。此类租约主要用于超市。
 
续约时除了租金外,双方还可就担保金数额进行调整。对于超过两个月房租的担保金,房东应支付利息。需要注意的是,自2012年1月1日起,出租2000平米以上的办公楼或商场需提供一份新文件,即“自然与科技风险”鉴定。该措施将在2013年7月14日以后普及到所有商业租约。
 
提出续约的房客应在商业或在手工业名录上合法注册。未提出续约者,老租约继续有效。租约超过12年后,租金随行就市,不再受建筑价格指数(ICC),或商业租金指数(ILC)的限制。除此情况外,租金不受限制的还有土地、单一用途建筑(如旅馆、影院、车库)和办公楼。除相反约定外,不少租约都有禁止房客再次转租的条款。
 
房东和房客均应在租约到期六个月前通过司法执达员(huissier de justice)向对方送达解约或续约函。解约或续约函应限定在三个月的答复期,拒绝者需说明理由,否则被视为接受。
 
续约函于六个月后的季度末生效。例如,2011年4月4日发出的续约函于2011年12月31日生效(4月4日至10月4日为6个月)。由于10月是第四季度,租约有效期至第四季度的最后一天,即12月31日为止。
 
• 房东或房客在收到司法执达员提出的解约或续约函后可采取的做法有:
 
不予答复,即默认解约或续约函的条件;
 
接受续约函和租金水平;
 
接受续约函但对租金水平提出异议。这时,双方应将纠纷提交省调解委员会。
 
调解不成者由大审法院裁决。如果双方在两年内均未提出起诉,原租约自动延长,租金按原标准执行。
 
- 拒绝续约并支付赔偿金。尽管租约的租金要根据INSEE建筑价格或季度商业租金指数调整,但续约时,以下物业的租金不受限制:
- 经扩建,改造的房屋;
- 房客改变经营业务;
- 双方修订租约;
- 周边租金受商业环境的影响,变动幅度超过10%(例如新建居民楼、人行街、火车站等)。拒绝续约的房东应向房客支付搬迁赔偿金(indemnité d'éviction)。 
 
一般来说,除特殊情况外,如独一无二的经典景区,旅游区等,赔偿金额与商业资产的价值相等。房客应在获得赔偿后的3个月内搬迁。但在未获得赔偿之前,房客有权继续在原地的经营活动。提出解约的房客无权要求赔偿。
 
最后给商业租约的房客们的一个忠告是,应该经常注意租约的到期日,并在此前6个月主动向房东提出续约要求。否则,老租约自动延长3年之后,房东可大幅度提高租金,而使商业资产的价格显著下跌,有的房客甚至因付不起房租而被迫关门走人,将多年经营的商业资产拱手送人。
 
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