有关店铺转让租约权 法国法律专栏

问:两个问题:首先,我打算把租约转让给另一家公司,对方已经接受。请问在这方面应注意哪些问题?是否有必要聘请律师办理?第二,由于转让店铺和楼上的住房,我委托一家中介寻找个人住房。该中介要我提供税单,雇主证明,工资单,无犯罪记录,离婚判决书和预付款支票等文件。请问这样做是否合法?
 
答:首先需要了解租约是否有限制房客权利的内容。即规定房东的优先权。例如,不少租约规定,房客只能转让商业资产,不得转让租约权。在此情况下,房客是无法转让租约权的。如果签署了此类转让协议,房东可依法把新房客逐出店铺,这种情况十分危险。因为新房客往往为此支付了一大笔转让费,搬迁费和装修费。一旦被迫离开,会造成巨大损失。
 
其次,一些租约规定转让租约权必须征得房东的同意,如新房客从事的活动与原租约不符,他应向房东要求修改租约的经营范围。而房东可以此为由增加租金。但满退休年龄或领取残疾补助者不受上述规定的限制。这就给转让租约权增加了新的变数。当然,房东必须有正当理由才能拒绝。
 
第三,若干租约规定房客在签署转让租约权协议时,应邀请房东出席,并经过公证。
 
第四,另一些租约附有新老房客对支付房租承担连带责任的条款。根据最高法院的判例,连带责任的期限为租约到期自动延长之日。即对于三六九租约来说,连带责任最长为三年。
 
第五,越来越多的市政府设立了商业经营权和租约权的优先购买权,即在同样条件下,市政府可优先购买租约权。如果不了解有关情况,最后出让者必须按照已作出的报价将租约权转售给当地市政府。在此情况下,如果所报价格过低,吃亏的必然是出让方。
 
为此,一般来说,尽管转让租约权可由转让双方自行签约完成,但若缺乏此方面的知识和经验,最好还是聘请专业人士参与。其主要原因是:
 
- 转让租约权一方可能已将租约质押给他人偿还债务,而受让方对此并不知晓。在转让租约权后,新房客可被判偿还老房客的债务。
 
- 尽管根据租约,老房客需要对支付房租承担付款责任,但他们往往在租约签订后消失得无影无踪,房东无法让他们承担担保责任,结果是此种连带担保责任形同虚设。
 
- 购买租约权一方分期付款时,为保证付款的安全,老房客需要由律师对租约进行商业资产质押。由于租约权转让涉及的金额较高,聘请专业人士参与可以在较大程度上规避风险。
 
- 租约权转让对程序的要求也比较高。倘若未遵守相关规定,租约权的转让即为无效。在程序方面的主要步骤为:1) 由转让方和受让方股东大会通过决议,授权双方的法人代表或其他人进行租约权转让;2) 在法律告示报上刊登告示,注明新企业的名称; 3) 在签署转让租约权的协议后,根据民法典第1690条的规定,通过法院执达员将转让租约权协议提交房东,或由房东以公证方式接受转让; 4) 在签约后,转让协议应在一个月内进行税务登记。税款一般应由受让方支付。超过23000欧元的部分需交3%至5%的登记税。个人出让方的增值税率为28.1%。如果出让方为公司,则将其纳入公司所得税,根据公司规模不同交纳33,33 %或15%的公司所得税。
 
- 最后,租约一签就是9年或更长时间,期间可能会发生不少难以预测的事件,如店铺的再转手,继承,股份转让,财产分割等。即便原来买卖双方是好朋友,也未必能对未来的情况作出完全的判断。而租约转让协议常是在双方发生纠纷时才拿出来研究的。这时,如果租约本身无效或带有瑕疵,双方都有可能遭受较大损失。而专业人员的介入可以最大限度地避免发生此类问题。
 
二、对于第二个为寻找住房提供文件的问题,根据2010年10月22日的法令,房东可要求房客提供户口本和雇主地址,但不得在签署租约前要求房客提交以下文件:
 
– 证件照(身份证上的除外);
– 社会保险证明;
– 银行资金证明;
– 无贷款证明;
– 自动提款许可;
– 注明理由的离婚判决书。
 
此外,在已有其它证据的情况下,房东也不得要求房客提供:
 
– 前一个房东出具的未欠款证明;
– 在提供工资单和工作合同的情况下,不得要求雇主证明;
– 结婚财产合同;
– 同居证明;
– 预付款支票;
– 个人病历;
– 无犯罪记录;
– 冻结两个月以上的房租;
– 自由职业者两年以上的年度会计报表;
 
需要注意的是,即便对于那些法律规定不得索要的文件,如果房客决定提供,也应出具真实文件,不得伪造,否则,根据刑事诉讼法第441-1条,提供虚假文件,特别是伪造工资单者可被判3年有期徒刑和45000欧元的罚款。而上述处罚并不妨碍房东以欺诈为由解除租约。
 
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