法国法律专栏:有关不动产税

读者:请问如何计算不动产税?有哪些减税方式?
 
新桥律师:不动产税的计算来自房地产的租金收入,包括民事不动产公司的股份。当房客是企业,商场或公司,或带家具出租时,所得不动产租金收入为工商业或手工业收入。否则为非商业收入。
 
房地产的毛收入为:
 
• 已经收到的房租
• 已经到期但尚未支付的房租
•  预支的房租
•  预支的物业费
• 长期拖欠的租金或物业费收入
• 出售商店租约的收入
• 获得的保险赔偿
 
以上后4项收入过高时,纳税人可提出分期支付税款的申请。
 
房地产总收入每年不满15000欧元的家庭可享受30%的减税。超过者必须采用实际税制。此时,纳税人可通过购入马尔罗民事不动产投资公司(SCPI Malraux)的股份来增加当年不动产方面的支出,降低收入,达到减税目的。
 
马尔罗民事不动产投资公司是一种不为大众所知,但具有极大吸引力的减税方式。其优点是减税额大,投资额低,风险小,无需投资者自己管理。
 
减税的依据是马尔罗法,该法规定对法国文物保护区的古迹进行翻修者可享受免税。但相关的维修工程必须接受法国政府工程师的指导和监督。自2013年以来,法律并未对此种减税方式进行任何限制。
 
民事不动产投资公司的运营方式是,购入国家保护建筑,然后对其加以翻修。工程支出一般占总投资额的60%,其中30%,即总投资额的20%可享受减税。
 
该措施的限制是个人投资总额不得超过10万欧元,减税总额不超过30 000欧元。而未使用的减税额不再延期到下一年。
 
举例来说 :
 
个人购买10 000 €的股份。
 
个人可享受一次性减税18-20%,相当于2000€,前提是将股份保有9年。
 
但投资公司的年限为12至15年。在此期限之后,公司将购入的不动产售出,并将公司资产分给股东。为获得最大限度的房地产升值,股东一般会将股份保留到公司清算之日。为了方便转让,民事不动产投资公司会选择交通便捷的大城市进行投资。
 
同Duflot法和带家具出租相比,马尔罗法可获得9倍的减税额,因为Duflot法和带家具出租需要9年的折旧才能达到减税18%的目的。
 
不过,马尔罗法的投资的风险也是显而易见的,因为在房地产下跌的情况下,维修历史保护建筑所投入的高昂费用并非那么容易获利。所以,购买马尔罗不动产投资公司的股份的动机往往是节税而非盈利。
 
纳税人在认购了民事不动产公司的股份之后,即可从税单上的不动产收入栏内扣除相应的收入,使整体税率降低。
 
例如,不动产租金原本的收入为20000欧元,税率为31%,纳税6400欧元。在购入10000欧元的股份后,6400欧元的纳税额即下降为4200欧元。在购入股份后,纳税人可直接从预付税款中扣除相应的数额,而无需提供任何证明,仅在第二年收到税单后进行申报即可。
 
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