法国法律专栏 有关商业租约

问:我打算在超市旁租一家百货店。房东说可准备一份3-6-9格式合同。请问我能否接受该合同的条款并据此签约?如何同房东谈判房租以及签约时会遇到哪些陷阱?
 
答:商业租约的陷阱很多,书店里买来的格式合同不可能把所有风险考虑全面。为避免吃亏,请专业人士帮助是最保险的办法。以下简介3-6-9租约的性质和易发生的问题。
 
•3-6-9商业租约(Bail commercial 3-6-9)的性质、用途和租期:
 
3-6-9租约指期限为9年的商铺租赁合同。根据合同,房东只能在9年后提出解约,而房客则可在第3年、第6年和第9年提出解约,因此9年期的商业租约又称3-6-9租约。
 
除了九年的商业租约外,法国还有一种24个月以下的租约(商法典第L145-5条)。签订此类特殊租约的房客无权转让或延长租约。但如果房东在24个月后未提出解约,此类租约即自动转为9年期的租约。一般来说,签订商业租约者拥有商人身份和商业资产(客源,设备等)。
 
为避免日后发生纠纷,双方应在所签租约中详细描述商铺面积和使用条件,特别是入口和附属部分,以防引起纠纷。房客应全面列举将在商铺中进行的业务活动,能在租约中注明各种商业活动应是最好的选择。
 
租约一般为9年。如果超过9年,房东在提高租金时可不受建筑指数上涨的限制,因此对承租人不利,房客可在3年后退租,但需要提前6个月通知房东。注意,房东也可要求房客在租约中放弃3年后退租的权利。
 
• 签约费用和租金
 
需要做重大装修的房客,可要求房东减免若干月的房租。房东索要的进门费应在租约中注明,以便在万一发生纠纷时作为赔偿的依据。
 
一般来说,租约的登记费、物业费由房客承担。此外,房东还可要求房客承担本应由他自己负担的不动产税(Taxe foncière)。作为补偿,房客可以要求房东降低房租。 
 
房租理论上每3年调整一次。此外,双方可约定一些特殊条款,如:
 
- 租金变化幅度条款(Clauses d’échelle mobile):该条款规定,在房租变化幅度超过25%以上时,一方即可要求调整房租,而无需等到3年之后。
- 租金与收入挂钩条款(Cause recettes):根据房客的收入或销售额确定租金水平。以此计算租金者丧失每三年调整租金的权利。
- 租金年度调整条款(Révision annuelle)是最常见的条款,规定房东每年根据建筑价格指数自动调整房租。不过,该条款并不限制双方根据当地商业因素(Facteurs locaux de commercialité)调整房租。
 
除明文规定的特殊情况外,商业租约仅限于建筑物本身而不包括土地。如房客自行在土地上建造房屋,房东可把新建筑的附加值计算在房租内。3-6-9商业租约的房租纠纷由起诉方向当地的大事法院提出。法官可要求专家鉴定。房租的主要依据是商铺的市口、面积、交通条件、维护状况、设备以及税收等因素。
 
• 维修、改变用途、转租和转让
 
法律规定,房东应提供状态良好的商铺。但双方可作其它约定,免除房东的上述义务。但房东仍需承担重大维修责任。
 
除天灾或陈旧外,局部维修费用由房客负担。在租约结束时,房客完成的装修改造归房东所有。除非双方另有约定,房东应向房客支付工程费或物业增值的补偿费。不过,房东可在租约中把一些维修费用分摊给房客。房客一定要对此保持警惕。
 
需增加业务活动的房客,应事先通过法庭执达员告知房东。房东可在2个月内给予答复。否则被视为同意。此外,房东不得以新老业务缺乏联系,或没有互补性为由拒绝房客的要求或以此为由立即提高房租。
 
如改变商铺用途,房客需说明经济原因并证明新业务符合商铺用途。改变用途必须征得房东的同意。房东可在3个月内给予答复。超过限期即被视为同意。和增加业务活动不同的是,房东可以立即增加房租。
 
除特别约定外,商铺的转租必须征得房东许可,而且应邀请房东签署转租租约。尽管根据法律,禁止转让的条款一律无效,但房东仍可在租约中规定转让需经房东许可或出让者需要承担支付房租的连带责任。
 
•续约和解约
 
租约到期后,如房客继续在房屋内经营,双方也未签署新租约,原租约即转为无限期租约。这时,任何一方都可在6个月前通知对方解除租约。提出续约的房东应在租约到期前6个月向房客提出续约请求和新的房租标准。不接受新房租的房客可在两年内向法庭提出起诉。当然,最常见的是房客通过法庭执达员提出续约要求。这对房客是有利的,因为如果租约的期限超过9年,房租的调整可不再受建筑指数的限制。如果房东未在三个月内给予答复,则被视为接受续约。
 
拒绝续约的业主应在租约到期前的6个月通过司法执达员向房客送达拒绝信。如双方未能签订新租约,拒绝续约的房东要向房客支付搬迁赔偿金(Indemnite d’éviction)。赔偿金额由法庭确定。法庭在作出决定时要考虑到房客是否有错,停业带来的损失,延长租约产生的合法权益,商店的装修费,搬迁费以及员工的遣返费用等。如判决的赔偿金超过房东的预期,可在15天内行使反悔权,前提是房客尚未搬走。在房东收回商铺附带住房时,房客也有权获得赔偿金并在房屋出租时行使优先承租权。
 
九年的商业租约仅适用于房东。而房客则有权根据商法典第L.145-9条的规定,在租约的第三年、第六年和第九年解除租约。房客犯有严重过错时(例如拖欠房租,擅自改变商店用途等),房东可根据租约条款向不履行合同的房客发出催告函。若房客置之不理,房东可解除租约并免付赔偿金。
 
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