法国转让商业资产和租约

问:在转让商业资产时,律师要求提供石棉,白蚁和能耗等技术鉴定。请问是否必要?
 
答:目前的立法未对转让商业资产和公司股份做任何技术鉴定方面的强制规定。技术鉴定只是在销售和订立租约时才必须完成。但是,从事商业活动必须根据其性质遵守劳工、公共健康、食品安全、市政、职业风险及环保方面的相关规定。接待公众的场所还需接受安全委员会的定期检查。为此,购置商业资产者有必要了解相关信息。
 
在商业资产的转让中,为保证交易的绝对透明和安全,律师有义务尽可能帮助买方获得相关资产的详实信息,否则,买方有可能承受财务风险(装修改造的费用过高)、运营风险(因关门造成的营业额损失)、行政风险(被吊销营业执照)乃至刑事责任(危害他人生命安全),而卖方也有因未提供必要信息而被取消买卖合同的可能。
 
需要鉴定的内容视商业资产的性质而定。一般来说,较为常见的是石棉鉴定(DTA)和能耗鉴定(DPE),因为这两项鉴定是签订商业租约所必须的。此外,电气及防火设施鉴定(烟雾检测设备、防火标识、建筑耐火性能鉴定)对于销售烟草咖啡彩票的商店也十分重要。总之,律师会根据客户的行业以及专门的法规确定技术鉴定种类。
 
若鉴定表明需要特殊维修,双方可就维修费用展开谈判,重新取得转让价格。
 
转让商业资产是指出让在商业活动场所的一切,主要包括:商业租约、客户、签订的合同、设施等。而转让租约权只涉及在特定的商业场所从事经营活动的权利。对于无经营活动的场所,房东可向房客收取一定的“进门费”(PAS DE PORTE)。如果该场所有经营活动,只要租约许可,房客也可转让租约权。
 
与商业资产的可自由转让属性不同的是,90%的租约中有禁止转租的条款。这时,房客只能通过转让商业资产来达到转让租约权的目的。
 
从理论上来说,租约权的价值来自商业场所的市口,同房客的业务无关,所以房客在转让租约权中获利总有些说不过去。而商业资产不同,它直接来自房客的经营业绩,房客自然拥有产权和转让权。
 
不过,商法典第L.145-51条规定,房东不可禁止以下房客转让租约权:退休及享受残疾补助金者、单人责任有限公司(EURL)以及责任有限公司的占多数股份的经营人。上述房客无需在转让租约权的同时转让商业资产。需要注意的是,如果房客转让租约权,那么该店面的商业资产就不复存在。
 
为了限制转租,租约中常见的限制还有要求转让者预先通知房东,转让必须公证或者在转让时付清房租等。
 
商业资产和租约权转让合同可以由双方私署或公证。合同一式五份,双方各持一份,另外三份用于行政登记。
 
• 合同内容包括:
 
- 出让方和受让方的姓名,地址,职业,国籍;
- 在出让股份时要注明相关公司名称,注册资本、地址、工商注册号和注册地;
- 转让价格和支付方式;
- 满足公司章程规定的许可条款;
- 如属夫妻共有财产,出让方需要得到配偶的同意。
 
转让商业资产可采取两种形式,即收购原公司的全部或部分股份或成立新公司收购商业资产。在收购原公司部分股份时,受让方可享受23 000欧元的减税,多余部分需要支付3%的登记税。其计算方式如下:
 
• 例如:李先生打算收购一家公司的股份。该公司的注册资本为15 000欧元,分为150股,原始股每股100欧元。李先生购入45股,每股市值300欧元(比原始股150欧元增加一倍)。他应交纳的税金以下列方式计算:
 
转让价13 500欧元(45股 x 300 欧元)
 
免税额为6 900 欧元,即23 000 欧元(免税额)除以150(公司总共股份数 x 45(转让股份数)。
 
李先生对6 900欧元以下部分免登记税,对于以上部分,即6 600欧元(13 500 – 6 900)需要交纳3%的过名登记税,为6600 x 3% = 198欧元。
 
在税款低于25欧元时,按25欧元最低限额征收。在部分收购股份时,转让合同必须由法庭执达员送达或直接送达其股份被转让的公司,并取得公司法人代表的签字。在以新公司收购商业资产时,转让协议可以回执挂号信的方式寄给房东。
 
以新公司收购商业资产时还需要了解商业资产所在地的市政府是否拥有先买权。如果答案是肯定的话,则需事先向市政府申报,后者可在一个月内给予答复。当市政府行使先买权时,卖方只能按原价出让给市政府(华商较多的AUBERVILLIERS即实行此制度)。
 
转让后买方需在十天内向出让方所在地的企业税务部门登记并支付税款,同时办理更改营业执照事宜,并在必要时修改公司章程和在专业报刊上刊登法律公告。
 
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