在法国带家具出租——了解投资老年公寓和大学生公寓 房产/理财

什么是带家具出租房:
 
带家具出租房(logement loué meublé)是指为租客提供日常生活必需的全部家具和家电的出租房。
 
此类公寓或别墅必须为租客提供下列家具和家电:一张床、一套桌椅、一个或几个橱柜、灯光照明、窗帘、一个灶台、一个冰箱、厨具和餐具。
 
为方便租客日常生活,房东也可添加微波炉、烫衣板等等其它家具或家电。

图/网络图片
 
投资者如果不愿亲自管理房产,可选择购买“管理型住宅”中的公寓房。直接经营这些项目的房产推荐商会推荐您购买带有家具的房产,并签署一份9至12年固定不变、有专人管理的商业租赁合同。
 
这样您的房客将是租赁您房产的商业公司,而这家商业公司将会负责将房屋转租给不同房客。这种方式可以帮您摆脱烦琐不堪的出租房管理事宜,并确保收到租金。
 
在目前各种减免税措施出台的背景下,这些举措有利于投资者选择优质投资。如果您有意投资老年公寓、大学生公寓或旅游类公寓,可选择以下选项:
 
- 免税:以折旧(amortissement comptable)方式出租,获得的房租可免交税金。
 
- 减税:根据所购房产的价格,在9年内每年减少一定税额,但每年的购房款额不得超过30万欧元的上限。
 
非职业带家具出租房(location meublée non professionnelle),在其所属公寓楼须租赁给独家管理公司,并提供接待、定期打扫住宅、早餐服务、提供整洁的家用毛巾被套等四项基础服务中三项的情况下,可在租金中增收增值税。
 
如投资者所购买的房产属于以下两类,并且符合专人管理,提供三项服务等条件时,投资者还可享受购房款及购房手续费减免20%增值税的优惠政策:
 
- 新建房产(动产、不动产、手续费及房产公司佣金)
 
- 房龄15年以上,经过翻新的房产(动产、手续费及房产公司佣金)
 
优势
 
• 保证获得净租金
• 负责代理大整修(第605和606条)
• 每年调整租金
• 可优先安置投资者及其家人
• 固定的商业租赁合同
• 获得补充退休金或养老金
• 获得大量收益
• 投资品种多样化
• 可享受减免税

选择老年公寓:
 
人口老龄化:
 
根据法国国家统计与经济研究所(INSEE)最近几次预测,在2035年,六十岁及以上的老龄人口会大量增加,并在2035年后继续增长。仅这部分人口就会增加一千万。因此,到2060年,六十岁以上人口比例将达到三分之一。也就是说在53年间,这部分人口将增加80%,达到约为2360万人。2060年,超过七十五岁以上人口将达到1190万,大大超过2007年的520万。八十五岁以上人口将从130万增加到540万。
 
如果说2010年,七十五岁以上人口比例为8.8%,2050年这部分人口比例将超过15.6%,即增长75%。最后,从2010年到2046年,百岁老人的数量将每年增加2000位。到2046年,由于“婴儿潮”中出生的人口将迈入百岁老人的行列,这部分人口的数量将快速增加,每年将新增8000多位百岁老人。
 
住房需求持续高涨:
 
目前法国共有10305所老年公寓,已入住的老龄人口有657 000人。由于目前“老龄人口”的快速增长导致老年公寓入住时间的不断推迟,老年公寓床位数量严重供不应求。而已通过的“2007至2012年帮助老龄人口计划”,其目标仅是在“无法自理老年人公寓”(établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes:Ehpad)中每年增加5000张床位。其结果仍令各家老年公寓的床位供应严重不足。
 
选择大学生公寓:
 
每年开学时期,大学生住房需求都会十分紧张。
 
每年九月开学时,媒体都会关注大学生住房难这一焦点话题。市面上的房源常会出现与需求不符、不适合大学生、房租太贵、甚至房屋太脏等问题。而现有的解决方案又难以解除大学生及家长每年面临的住房难问题。
 
根据各类数据显示,法国大学生住房交易市场供需不平衡已是不争的事实。在法国,每年开学时都有近150万大学生需要住房,而现有适合大学生居住的平均房源数量仅为50万套……
 
相对于大学生需求而言,公共房源极为紧张,或几乎无房可供。以法国第三大大学城里昂学区为例,面对4万份住房申请,大学及学校事务管理中心(C.R.O.U.S)仅能满足其中的2000份,即解决5%的申请报告。
 
由于大学生住房事关民生大计,现任政府预备在五年任期内建造4万套公共大学生住宅。但即使政府兑现承诺,并保证足够的拨款,这4万套住房也远远不能满足实际所需。管理型大学生公寓有助于解决市场瓶颈。
 
除合租、住在父母家中及公共房源等各类现有解决方案外,为满足巨大的市场需求,管理型大学生公寓等私人住宅解决方案也应运而生。此类房源外含各类服务,在大学生和家长中十分走俏,占大学生住房市场35%的份额(并且在继续增长)。其成功的原因来自对大学生实际需求的回应,如位于大学、学校或校园附近,公共交通设施完备,居住安全,住宅楼内设有专职负责人员,各类服务一应俱全(无线上网、洗衣设备等等),拥有和睦的邻里关系等等。
 
如法国大学城(公共房源)仅提供14%的住房,除去住在父母家中的学生外,仍有44%的大学生每年均为需要寻找合适的住房而烦恼。在大学生房源严重不足的市场背景下,管理型大学生公寓在大学生和家长,以及投资者中颇受欢迎。
 
在大学林立,平均房屋人口占有率(taux d'occupation)达到90%的城市中,投资大学生公寓是一项不错的选择。未来的投资者可对稳步增长、优势众多的管理型大学生公寓市场保持关注。
 
菲利普•李(购房/理财顾问)LE PRE CARRE / EUCLIDE 
 
地址:33, Av. de l'Opéra 75002 Paris
 
电话:06 25 27 32 27 (中、法文)