西班牙租房价格 反超购房月供 都是民宿惹的祸?马德里政府拟计划严加管制

【记者刘真综合报导】西班牙的房地产市场在2014年跌到谷底之后开始反弹。近4年来,随着经济的复苏,房价正以不可思议的速度回升着。
 
而相比于买房,租房市场更是一片火热,人均月租金甚至已经高于了人均月供。这样的情况在马德里和巴塞罗那这样的大城市体现的尤为明显。

图为位于马德里西贝莱斯广场旁的通信宫(Palacio de Comunicaciones),现为马德里市政厅。(摄影:李明/看中国)
图为位于马德里西贝莱斯广场旁的通信宫(Palacio de Comunicaciones),现为马德里市政厅。(摄影:李明/看中国)

 
马德里财务顾问公司Fintonic 的《2018年西班牙房产市场的研究报告》中提到,假设购买一间房子每月的贷款是638欧元,那么租同样的房子每月却要719欧元,租房比买房每月多花81欧元。
 
民宿促房租飞涨
 
究竟为什么租房的成本要高出买房这么多呢?除了经济增长、房地产复苏所带来的必然影响,还有其它的主要成因吗?
 
马德里市政府将矛头对准了民宿,他们表示马德里旅游公寓在Airbnb等民宿平台火热的出租生意影响了普通市民正常的生活,同时也正在影响住房价格,导致租金价格正以天文数字般上升。现在马德里市政府已经提出针对该行业的新规定,并计划大幅限制马德里市中心的民宿供应。
 
马德里政府拟计划管制民宿
 
Airbnb和Homeaway等民宿平台网站的流行使得越来越多的空闲公寓都以民宿的方式出租,因为后者会比前者更加有利可图。民宿平台正在迅速改变世界各地的城市,但与此同时却也带来了许多问题,引发了社会各界对这种商业模式的争论。
 
马德里市政府在针对民宿行业的管制计划中指出,Airbnb的经营模式正在“驱逐当地居民”,并且正在“影响建筑物的可居住性、谐和的合租、居民们的安全以及公共空间的使用,除此之外,也影响了住房价格和其它一些经济活动的增长”。
 
为了保护这些街区正常的“住宅用途”,马德里市政府在新计划中规定,以专业方式出租的旅游公寓(即一年超过三个月)必须获得许可证。在市中心和另外三个邻近地区,如果有关公寓没有独立于街区其它单位的入口,则不会获得这些许可证。
 
事实上,马德里政府的这项新计划会影响到绝大部分的民宿供应,他们预测这可能会影响95%的民宿。不过市政府表示,他们无意完全禁止这种住宿,并指出每年出租少于三个月或只提供一个房间的公寓将不受这些规定的约束。政府的目标是减少市场的饱和度并“分散使用”,以便在城市其它地区有更多的民宿可供选择。
 
新的计划还强调,越来越多的公寓被转换为旅游民宿,从而减少市场的住房存量,推高了租金,因此许多居民因支付不起高昂的租金被迫离开了原本的居住地。“房地产市场价格的上涨可能会产生重大的负面影响,”政府在其报告中指出,“这意味着新的居住格局……这种‘殖民化’正在改变一些地区的经济活动,使人们更加关注满足游客的需求(而不是本地居民的生计问题)。”
 
关于民宿是否影响房价的争论
 
然而,西班牙国家市场与竞争委员会(CNMC)却不认同政府的观点,他们甚至公然挑战马德里、毕尔巴鄂和圣塞巴斯蒂安等城市限制Airbnb等民宿网站的决定。
 
8月13日国家市场与竞争委员会“为了消费者和企业的利益,促进和捍卫所有市场的正常运作”,在其门户网站上发表了一份报告,以保护民宿平台的运营模式。
 
低成本的短期租赁; 业主赚钱的好机会; 在竞争激烈的情况下,对经济产生积极影响; 赋予消费者权力……这些都是国家市场与竞争委员会发现的Airbnb和Homeaway等民宿网站兴盛所带来的益处。
 
然而对于它们的缺点,监管机构表示只有一些“可能”,例如增加噪音和邻居的干扰。最引人注目的一点是,他们在报告中表示Airbnb没有推高房价,无论是租金还是售价。 “没有确凿的证据,”文中说,“尽管近年来西班牙的房价普遍上涨,但这是由于经济因素的汇合……没有证据表明民宿供应与房价之间存在直接或排他的关系。”
 
与CNMC的调查结果相反,有三份来自美国和加拿大的报告都表明Airbnb热潮和房价上涨有着直接联系,甚至还是把洛杉矶和波士顿等城市的低收入居民驱逐出城的主要原因。
 
美国的研究员李(Dayne Lee)在2016年为《哈佛法律与政策评论》撰写的一份报告中详细研究了加州城市租金上涨的原因,而报告的标题正是《Airbnb短期租赁如何加剧洛杉矶经济适用住房危机》。报告中提到加利福尼亚城市的租金在2014年内增长了7.3%,迫使家庭平均将47%的收入用于住房。
 
李通过该篇报告分析称,Air-bnb本应是一个为“年轻专业人士和艺术家”提供住宿的平台,而不是使整个居民建筑“酒店化”的平台,因为这会大大减少传统住宅的供应,影响本地居民的生活。
 
另一篇与国家市场与竞争委员会论点相悖的文章来自美国的马萨诸塞大学(University of Mas-sachusetts),是由奥纳(Keren Horna)和梅兰提(Mark Meran-tea)撰写的《家庭共享推高租金? 来自波士顿Airbnb的证据》,而他们的结论是“Airbnb每增加一个标准差,租金增加0.4%”。
 
第三篇报告是来自加拿大麦吉尔大学(McGill University)的《Airbnb与租金差距:通过共享经济实现贵族化》,在文中,两位作者瓦彻姆斯(David Wachsmuth)和韦斯莱(Alexander Weisler)聚焦于纽约的案例,得出的结论是“Airbnb在房地产市场引入了新的潜在收入流,这种收入流是系统性的,但在地理上不平衡,”它们在有文化吸引力、具有国际知名度的社区中创造了“新形式的租金差距,而这些社区通常已经被广泛的高档化”。该报告还分析了纽约的弱势群体,他们因Airbnb创造的“高档化社区”正在遭受越来越大的威胁。