如何在法国成功投资出租房？

房地产是法国人青睐的投资项目，尤其在当前财经市场处于动荡阶段之时，房地产更显其真正的保值优势。现在有很多人为他们的退休生活担忧，他们希望通过房地产投资养老。其实，房地产投资是创造资产并安全的传递的最好方式，也是创造附加收入以应对退休后收入减少的最佳选择。但要更好的实现投资计划需要考虑到哪些主要的选项和税收限制？

购买二手房：这是当前的主要交易手段，特别对于小面积的住房。尽管由于持续的需求导致价格居高不下，在法国主要大城市房屋出租市场依然非常活跃。当然，二手房可能需要施工，所以需要有心理准备。在税收方面，房租收入在扣除手续费和30%的出租费用后要按照您的边缘收入税率缴税，再加上11%的社会保险分摊费。
 
比如，一对夫妇如果边缘收入税率为30%，每年房租收入12000欧元，并且选择“低额房产收入类”以享受30% 的减免，他们必须缴纳3444欧元的税：
12000欧元扣除30%的减免（低额房产收入类）= 8400欧元（房租收益）
8400欧元x 30%税率= 2520欧元
8400欧元x 11%社会保险分摊费= 924欧元
房租收入应缴税=3444欧元（2520+924）

购买新房：期房购买由于拥有多项保证（如完满竣工保证、两年质保、十年质保），是当前购买房地产最保险的一种方式。投资者在各种情况下都被保护，在房产管理上麻烦也相对减少。而且，现在新建房产有诸多规范，特别是在节约能源方面的规范，相对二手房有很大的优势。

同时，当前二手房的价格也特别高，与新建房之间的差距变小，这些都引导购房者购买期房。当然，期房购买有时需要投资者等待18个月才能交房。从税收角度看，有两个方案：投资者或者选择和二手房一样的税制，根据他的边缘收入税率纳税，或者决定选择罗扁（Robien）或波尔罗（Borloo）税制以享受减税的优惠政策（必须承诺出租至少9年），在房租收入上不再缴税，可以在税收上节约一笔钱。

为了便于房产管理，目前大部分房产商都推出房产的成套服务，包括所有的房产管理和房租收入保险。简单的说，购房者将房产管理和寻找房客交由一个房产管理者代理，其保证在任何情况下业主都能收到房租，代价是3% 左右的房价或12%左右的房租。这一方案保证投资者高枕无忧，不再用为房客不付房租和房产管理而烦恼，是无暇管理房产的投资者的理想选择。

投资带家具的出租房：近年来这一方案吸引越来越多的投资者，可以为投资者带来稳定的高回报率的收入，享受非常优惠的税制，是寻求补充养老收入的中期投资者的主要选择方案。

带家具的房屋出租主要涉及带家具的房间、季节性的出租以及服务性公寓的住房出租（商务、旅游、医疗），具有诸多优势，如可以收回增值税、一切有关的费用可以抵税，特别是可以折旧房产和家具。

带家具的出租房属于工商收入税制，许多知名的房屋建造商售房的同时提供9到15年的商业租约，保证投资者在实现投资计划中安全获得所有收入。

总之，出租方投资在各种目的下都是一种安全的投资途径，无论是为准备养老、获得额外收入、远期投资、还是将房产转交子女或亲属。然而，房产和税制的选择是最主要的，面对不同的方案，必须周密的准备投资方案，这时向专业人士咨询优化自己的方案就显得非常重要。

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