法国法律咨询：民事不动产公司纳税

问：为享受优惠税收，为子女继承作准备，我打算成立一家SCI。为此，我有如下问题想要了解：

首先，在填写登记表时有两种税制可供选择，一种是个人所得税制；另一种是公司所得税制，请问两者之间有何区别？

其次，如果我把自己现有的房产投入新成立的SCI应该交多少税？

第三，把房产交给股东使用是否要交税？有何减免措施？

最后，听说有些SCI需要交承包税，不知哪些需要纳税？如何计算？

第五，个人享受的SCELLIER减税条件，SCI是否也有权享受？

新桥律师：SCI两种税制的不同点在于：

- 个人所得税制（IR）的利润按照每个股东的资本比例分配，每个股东将利润纳入个人所得税申报。SCI无需编制会计账目，但公司的开支不能全部从利润中抵扣，也不能抵扣增值税。抵扣的上限是14%。

- 公司所得税制（IS）的利润在向股东分配之前首先要根据其销售额交纳15%或33.33%的公司所得税。股东可在申报个人所得税时，可抵扣50%的公司利润。

例如：如果一名股东获得1000欧元的利润，在申报时仅按收到500欧元纳税。

公司所得税的优点是可以抵扣银行利润、物业维修等所有开支，还可抵扣增值税。

但选择公司所得税需要建立严格的会计账目，并向商事法院提交年度会计报表。

如果个人将房地产投入SCI，相关税收取决于以下条件：

- 个人向交纳个人所得税的SCI投资无需纳税。但如果附有需要偿还的银行贷款，则需要交纳0.10%的房地产抵押局的登记税。
- 在个人向交纳公司所得税的SCI投资房产的情况下，房产已经建成5年以上者无需纳税。若是新建筑或不满5年的建筑，无论采用何种税制都要交纳19.6%的增值税。
- 若投资公司和SCI都是交纳公司所得税的法人，投资房产建成5年以上，SCI应交纳占房产价格总额 4.89 %的登记税。

然而，对于新成立的SCI，投资人若承诺将其在SCI的股份保留3年以上即可享受免税。但此问题牵涉面较广，为保险起见，最好请律师或税务局给予确认。

如果SCI将房产免费提供给股东用于经商，使用者应被视为受益者，按租房收入纳税。相关费用不能从开支中扣除。

若将房产免费提供给于股东个人使用，税务局将每年根据当地租金平均水平征收2.5%的租金收入税。不过，无租约的住房不纳税。

无盈利，年营业额（房产买卖和房租收入）低于40万欧元的SCI不纳承包税。超过40万欧元限额者应交纳年度承包税（Impôt forfaitaire annuel），税额和营业额确定，比例如下：

- 营业额在40万至75万欧元之间为1 300欧元；
- 营业额在75万至150万欧元之间为2 000欧元；
- 营业额在150万至750万欧元之间为3 750欧元；
- 营业额在750万至1500万欧元之间为16 250欧元；
- 营业额在1500万至7500万欧元之间为20 500欧元；
- 营业额在7500万至5亿欧元之间为32 750 欧元；
- 营业额等于或超过5亿欧元为110 000 欧元。

此外，无法将年度承包税打入公司利润的亏损企业可免税。

SCI在向交纳增值税的公司出租物业，或将租金与房客的销售业绩挂钩时一般需要交纳增值税。

否则，向个人出租住房，无论是否带家具，均不交增值税。

SCI享受SCELLIER免税的条件是：不交纳公司所得税。每个股东根据其股份比例减税。

但一家SCI每年只能购买一套SCELLIER免税住房，购买价格不超过30万欧元。

此外，无法将年度承包税打入公司利润的亏损企业可免税。

SCI在向交纳增值税的公司出租物业，或将租金与房客的销售业绩挂钩时一般需要交纳增值税。

否则，向个人出租住房，无论是否带家具，均不交增值税。

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