中国最牛县城的房价也扛不住了 (组图)

资料图。2022年12月3日，中国房地产开发商恒大在中国东部江苏省淮安市开发的一个住宅区的航拍照片。(STR/AFP via Getty Images)

房子，真是用来住的。

一  “ 中国最牛县城 ”

说起 “ 中国最牛的县城 ”，它排第二，还真没有城市敢排第一。

它就是今天的主角 — — 昆山。

2022年底，《2020中国人口普查分县资料》出来了，里面披露了一个有意思的事：江苏昆山、浙江义乌、浙江慈溪、福建晋江，这四个地方被确定为 “ 大城市 ”。

这事很快引起了轰动，要知道全国100多个大城市里，一般都是省会城市和地级市，而上面这四个地方，却都是县城（县级市）。

县城被认定为大城市，这可是头一回。究其原因，这四个县城的城区人口都已经超过了100万。第七次人口普查数据显示，昆山城区人口141.43万人、义乌118.42万人、慈溪106.19万人、晋江101.25万人。

这是啥概念呢？全国目前有333个地级以上城市，但只有105个大城市以上城市，换句话说，这四个县城的城区人口，已经超过200多个地级市。而其中最猛的，莫过于昆山。按照《2020中国人口普查分县资料》，昆山的城区人口排在了全国县级市第一位。

昆山不仅人多，钱更多。2021年，昆山GDP就高达4748.1亿元，排在全国县城第一位。2022年，昆山的GDP更是达到5006.7亿元，成为全国首个GDP突破5000亿元的县级市。

2022年中国GDP十强县（网络图片）

放到全国地级以上城市里，昆山的GDP可以排到第58位，紧追镇江、南宁、哈尔滨，超过贵阳、乌鲁木齐、兰州等省会城市。更猛的是，昆山已连续18年蝉联全国百强县榜首。回看过往，GDP从3000亿元到4000亿元，昆山用时5年；从4000亿元到5000亿元，昆山只用了3年。

在昆山，流传着 “ 穷的才进城打工，有钱人都待在乡下 ” 的说法，早在七八年前，昆山张浦镇金华村的村民人均纯收入就快奔4万元了。

昆山，凭什么这么牛？

二  产业强，房价也高

说起来，昆山曾有一个荡气回肠的逆袭故事。

上世纪80年代初期，昆山还是苏州下辖6个县中最穷的一个，人送外号 “ 小六子 ”。彼时的昆山以农业为主，苦苦摸索着工业的门路。苦思冥想之后，当时的昆山找到两条路：上海、外资。

依靠着先天的地理优势，昆山不断靠拢上海、融入上海，先后拉来了上海金星电视机厂、上海液压泵厂、金山石化等企业。为了扩大规模，昆山还在老城区擅自划出一块 “ 经济开发区 ”，自己掏钱引进了一批外商独资企业。

1990年，第一家台资企业 “ 顺昌纺织 ” 落户昆山。到了1993年，约有100家台企来到昆山。此后数年，昆山平均每年新增90家台企，企业类型也从最初的纺织业延伸到大型制造业、服务业。

时至今日，昆山已经成为台商投资最密集的地区之一。数据显示，在昆山实际经营的台资企业有3300多家，昆山地区生产总值的30%、工业总产值的40%、利用外资的50%、进出口总额的60%均来自于台资企业的贡献。

上海发展的红利和台企落户的东风，共同浇灌出了 “ 地表最强县城 ”。

目前，昆山拥有1个千亿产业集群，12个百亿产业集权，比很多地级市还猛。2021年，昆山电子信息产业产值达5546.2亿元，占昆山工业比重53.9%，占苏州全市相关产值的47.7%。最鼎盛的时候，全球每3台笔记本电脑中，就有1台是昆山生产的。

产业日益兴盛，昆山的房价也水涨船高。

2022年，有媒体做了一个统计，当时全国有8个县城的房价超过了2万，昆山排在第五。这个房价，几乎能排进全国城市前十了，紧追珠海、天津、福州，远超合肥、武汉和西安。

很难想象，这是一个县城的房价水平。2022年，昆山的人均可支配收入是70269元。按这样算，一个拿着人均收入的普通昆山人，如果要买下一套100平米的房子 — — 不吃不喝需要33年。

而且，这还只是平均房价。根据房客的梳理，2021年底，昆山最贵的房子单价已经飙上了10万/平方米，直接比肩一线城市的豪宅了。

昆山的经济成就令人惊讶，房价更是吓人。

三  降价，拦不住了 ？

巨大的光环之外，很多事情正在发生变化。

5月6日，一份由昆山市住房和城乡建设局发出的通报文件传得到处都是 …… 文件里讲到，昆山两房企在旗下项目销售过程中 — — “ 擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。” 而且，昆山市住建局要求两公司立即整改，且 “ 已将其不良行为记入年度诚信档案 ”。房企降价促销被罚，这已经够令人惊讶的，更让人不解的是 — — 为什么是昆山？

5月6日昆山市住房和城乡建设局发出的一份通报文件（网络图片）

经济势头猛，产业底子好，又有投资客的涌入，昆山房价不应该和喜马拉雅山一样坚挺吗？为什么房企还要通过降价来促销？

真相是：昆山楼市并没有想象中的火爆。中指研究院数据显示，今年1—4月，昆山新房成交套数分别为2114套、2054套、3019套和1724套 — — 短暂的 “ 小阳春 ” 之后，昆山楼市正在慢慢熄火。

成交数据的滑落还只是表象，往更深处看，支撑昆山楼市的东西，也在悄悄发生变化。

作为上海的卫星城，昆山不仅吸引了炒房客，也一度吸引了大量的上海打工人。在昆山的常住人口中，外来人口长期占据一半以上，昆山楼市的大部份需求，也正是这些人提供的。

在上海买不到或者买不起房的人，选择把家安在昆山。疫情之后，这部份人明显减少了。根据一位 “ 真叫卢俊 ” 的房产博主梳理，2022年昆山的常住人口为209.2万人，而2021年则是211.18万人。换句话说，昆山的常住人口在一年里减少了近2万人。

更重要的是，近年来昆山一直想从传统制造业转型高新技术产业，但新的产业还没完全落地，旧的产业就已经搬走了。例如此前，深耕昆山数十年的昆山亚龙纸制品有限公司，就搬迁至山东。还有知名台企六和机械，也被曝出要将部份生产线搬到越南，这家企业也是最早到昆山投资设厂的台资企业之一。

产业转型升级当然是好事，但在转型过程中，这些阵痛也是昆山必须要经历的。

如果这种局面不能得到改变，昆山的房价还将继续面临下降压力。很多东西一旦到来，是根本无法阻挡的。正如全球泡沫研究专家何塞 • 施可曼的那句话 — — 只要是泡沫，一定会破灭！