李强要改造城中村 和上次 “ 缺德的发明 ” 不同？ (图)

中国国务院总理李强日前主持召开国务院常务会议，表示推进城中村改造。这次与被称为 “ 缺德的发明 ” 的棚改货币化去库存有什么不同？对房地产市场有何影响？

中国老旧小区和城中村改造

据中国《华夏时报》等媒体7月24日报道，中国住建部等七部门印发了《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》（下称《通知》），部署各地推进城镇老旧小区改造计划实施，谋划2024年改造计划。

中国国务院总理李强表示推进城中村改造。（图片来源：Zhong Zhi/Getty Images）

《通知》显示，要抓好楼道、环境和管理等3个重点，消除安全隐患，加强 “ 一老一小 ” 等适老化及适儿化改造等。并且，还首次对下一年度的改造计划进行部署，鼓励具备条件的项目提前至今年开工实施，并将改造范围扩大至2005年底前的住宅小区。

此前在7月21日，中国国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

会议提出，“ 实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。”

舆论热议并质疑，这是否是 “ 棚改2.0版 ” ？

棚户区改造2.0版 ？ 城中村改造也有不同

棚改（棚户区改造）原是一项重要的民生工程，被北京当局称为是构建房地产市场长效机制的重要组成部分。但是货币化安置的出现，慢慢让棚改走了样、变了味儿。

棚改的货币化安置以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢，短短3年间彻底逆转三四线城市的楼市。在这个过程中，中国央行通过抵押补充贷款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的缩写）释放货币3万亿元。

中国财经分析人士齐俊杰曾撰文认为，货币化安置是一个缺德的发明，是定向投放货币的，也就是货币投放在哪里，哪里就出现明显的货币超发。所以只要棚户区改造所到之处，房价就会飙升。这就是涨价去库存的逻辑，拆迁给钱，然后人们加上自己的收入全部都变成首付，去向银行贷款。并且，一旦棚户区改造基本完成，去库存完成，当地政府马上会出台政策进行限售，美其名曰防止楼市暴涨，说白了就是不让人卖，没有卖盘，房价就不可能跌下来。很多三四线城市，租房回报率连1%都不到，而且根本就租不出去。说明根本就没需求。房地产不但在扭曲中国经济，更是在透支年轻人的生活和未来。最后大量安置得到的资金转换成了个人住房按揭贷款，有限责任变成了无限责任，看起来银行和金融系统安全了，不会发生系统性金融风险了，但是上演了一场系统性的社会风险。

中信证券分析师陈聪等人日前在《本轮城中村改造的承继和创新》的报告中认为，本轮城中村改造和历史上的棚改有些不同，棚户区改造是针对全国的，大量货币化资金投入，使得三四线城市房价上涨过快。且三四线城市人口和产业相对薄弱，开发规模过大，增加了经济运行长期风险。本轮城中村改造则专门针对超大特大城市，由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢。

也有分析认为，城中村改造主要是面向超特大城市，有可能是房票安置制度，即以地换房或以房换房，也是为了房地产市场去库存。

地方政府责任与债务令人关注

另外，值得注意的是，无论是棚改、老旧小区改造、城中村改造从最初就设定了地方政府责任，例如，2021年12月，中国住建部、发改委和财政部发布了《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，强调各地确定改造计划不应超过当地资金筹措能力、组织实施能力，防止盲目举债、增加政府隐性债务。

不过在此之后的一年多时间里，随着房地产市场的下行，地方政府财政压力不断增大。根据中国财政部公布的数据，2023年，上半年政府性基金预算收入23506亿元，同比下降16%，仅完成预算的30%。其中，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。在土地财政缩水的背景下，地方政府债务问题更加受到各方关注。