法国法律咨询：可索回物业费

读者：我租住了一套巴黎郊区的房屋。年底时，房东寄来一份全年的账单，要我补交350欧元的物业费。我感到奇怪的是，每个月的房租单里已经有一笔物业费，为什么年底还要再交呢？请问这种做法有哪些法律根据？

新桥律师：

您提到的问题涉及“可索回物业费”（charges récupérables）。所谓“可索回物业费”指房东为房客垫付，因而可向房客索回的费用。该费用不能由房东自行决定，而必须根据实际开支计算。该项开支用于公用面积的维护和保养，因此同房客自行支付的室内维修费无关。
可索回物业费包括以下几类：

- 个人热水器的开支
- 公用面积的维护
- 清洁费和垃圾搬运费
- 设备维修费（入口对讲机、排风管等）
-  水电费和电梯费
-  门卫和聘用人员的工资、社保和纳税

可索回的费用清单是根据1987年8月26日和1986年12月23日的86-1290号法令确定的。其支付方式由房东和房客自由商定，一般是每个月连同房租支付一笔预付款，年终结算。为此，房东应向房客提供：

- 物业费明细账
- 水电费明细账

根据2009年1月1日的86-1290号法令第18条的规定，房客按以下比例分摊人员开支：

- 不担任公用面积维修和垃圾搬运的门卫工资（包括税收和社保）的10%
- 担任公用面积的维修费和垃圾搬运工作的门卫工资的75%
- 仅担任上述两项工作之一的门卫工资的40%

以下费用不在房客分摊之列：

-  门卫的实物报酬（salaire en nature）
-  退休补偿金
-  解雇补偿金
- 购置新设备的费用
- 行政管理和保险费
- 大修费
- 房地产税

租约不得将以上费用列入可索回费用，否则该条款被视为无效。

对于其它种类的租约，如商业租约或带家具的住房租约，法律没有硬性规定，可索回物业费取决于租约的规定。商业租约可以规定索回物业费的种类和金额，甚至规定大修费用和房地产税均由房客支付。 

一般来说，物业公司在年终提供的总开支中都会列出可索回的物业费金额。这些计算都以住房租约为准，不适用于其它租约。

而且，所提供的帐单仅作参考之用，物业公司对其准确性不负责任。您收到的账单应是年终结算超过每月预付款的部分。为此，您有权要求房东提供物业公司的账单进行核对。

新桥律师事务所

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