深圳楼市：为啥突然间淡了？(图)

深圳  （图片来源：维基百科）

当下的深圳楼市，最大的问题，还不是成交量创10年新低、价格 “ 阴跌 ”，而是关切度在走低：谈房、看房、买房、炒房，与房子相关的一切，变得越来越淡了。

为何变得淡了？很简单，现在或未来，楼市不再那么诱人了。2022年处理 “ 深房理 ”    “ 经营贷 ” 等案件，让大家认清了深圳所谓的购买力 “ 任性 ”，背后主要是杠杆。触目惊心的杠杆运作，也震惊了监管层，由此也开启了定向爆破式的 “ 去杠杆 ”。从2021年5月份开始，深圳二手房价连续下跌9个月，学位房神话也被打破，福田百花片区的房价跌了40%。

大环境使然，这种跌势可能减缓，但再也回不到过去那种上涨态势了。因为二手房参考价已是长效机制，其 “ 去杠杆 ”    “ 锚定价格 ”    “ 预期引导 ” 的三大效应将炒房预期压得死死的。

交易情绪惨淡，加杠杆被锁死，无人愿意接盘、也接不起。二手房价跌跌不休，换房需求就实现不了，对于存量交易主导的深圳楼市来说，这是最大的BUG。一个换房交易案例，带动2-3套房的成交，这样的交易模式下，刚需通过 “ 老破小 ” 上车、改善人群 “ 先卖后买 ”，整个楼市才能循环起来。但是，二手房价阴跌、关切度下降，显然阻碍了这一循环。

这也祸及了新房市场。2020年下半年以来，新房和二手房价格相互推动、轮动上涨，是深圳楼市的动力源，触发点是 “ 价格倒挂 ” 以及愈演愈烈的 “ 打新 ” 热潮，由此形成了涨价循环。现在，二手房价格看淡，“ 打新 ” 也变得索然无味了，曾经的网红盘不得不启动全民营销。对于刚需来说，2020年以来的新增地块，全面启动限价，后面有得挑也有得选。

所以，刚刚过去的新年，深圳楼市很惨淡，二手房只网签了1套，新房也只卖了90套。当然，疫情多点散发，阴雨冰冻的天气持续多日，去年 “ 就地过年 ”，今年很多返乡回老家了，开发商、中介也早早放假了，楼市怎么会好呢？但从根本上讲，大家都不关切了，交易情绪极其惨淡，用某开发商朋友的话来说，“ 现在天不时、地不利、人不和，过两三个月再说吧 ”。

开发商看碟下菜，1月份深圳新房只供应了12万平方米，销售达到36万平方米。他们在赌，3月初的重要会议后，久违的 “ 小阳春 ” 会如约而至。有赌的理由，因为政策 “ 暖风 ” 越吹越大，全国楼市 “ 前低后高 ” 已是共识。对新房库存只有6个月的深圳来说，不反弹都难。当然，若持续下跌，断然不符合 “ 稳定当头 ” 的顶层要求，但也绝非走向上涨的另一端。

时过境迁、物是人非，政策决意走向长效机制。地方政府的主体责任，也坚实地落地了，谁也承担不起再一轮的暴涨。正如郁亮所讲，去金融化是一个必然的趋势，再痛苦也得做，不要心存幻想。这么多年来，炒房屡屡得逞，产生巨大的示范效应，炒房和财富等同的逻辑，充斥在深圳人的骨髓里。政策一旦再次妥协，必然又会像火山一样爆发，而难以收拾。