中国楼市至暗时刻 地方政府财政支柱倒塌 (图)

中国房地产开发商深陷债务危机，楼市销售低迷，土地拍卖情罕见冷场，深度依赖土地财政的地方政府，收入难以为继。

官方数据显示，在2020年，中国土地出让收入飙升至创纪录的8.4万亿元（人民币，下同），这个数字相当于澳大利亚一年的国内生产总值(GDP)。

根据中国财政部的数据，地方政府卖地收入和财政收入比较，占全国2020年财政收入18.28万亿元的46%、占地方财政收入10.01万亿的84%，相比2019年卖地收入占全国财政收入的40.3%的高位，再一次创下历史新高。

房地产开发商深陷债务危机，土地拍卖情罕见冷场。（图片来源：Pixabay）

创纪录的卖地收入，在疫情冲击经济的情况下支撑了地方政府的收入。但是，随着中国监管部门收紧了对民营房地产开发商的信贷支持，导致房企对土地的需求持续下降。据不完全统计，8月份，中国土地销售金额按年比计算，出现了17.5%的跌幅，这是2020年2月以来的最大跌幅。

天钧政经研究员任重道指出，地方政府长期依赖土地财政，在直接推高房价的同时，一直是中国经济的隐忧，也是地方政府敢对中央虚以委蛇的主要原因。中央和地方的矛盾愈发尖锐，中央政府一直想解决这个问题，但是，面对日益严峻的经济环境，地方政府就像吸毒一样，根本戒不掉。人口锐减成为楼市最大隐忧，事实上，中国四大直辖市部分核心社区的常住人口在10年间锐减超过22%，其中北京人口减少幅度高达22.9%。毕竟土地是有限，这种收入模式很难延续。

如果卖地收入进一步下滑，可能迫使地方政府削减社会民生等方面的支出，由于楼市降温以及房地产开发商债务危机的蔓延，许多经济学家已经下调了今年中国的GDP增长预期。

而为了提高收入，官方甚至可能加速推动征收备受争议的房地产税。

据路透社10月8日报道，澳新银行(ANZ)驻香港的资深中国经济学家王蕊说：“ 所以如果土地收入下降，或者增长放缓，地方政府的支出将面临一定的压力。”

在2月，官方表示，为了更好地控制全国最有价值地区的土地价格，今年22个典型的城市只能够进行三轮土地出让。并为土地竞拍设定了最高价位限制，以便控制土地价格。这些措施很快产生了作用，在今年3至6月份的第一轮拍卖中，房地产开发商因资金紧张而无力参加竞拍，造成了土地需求的锐减。

随后，在6至10月份的另一轮拍卖中，截止到9月30日，大约有40%的地块流拍。在前一轮竞拍中，这个比例只有5%。

例如，天津市有61块地参加拍卖，最后卖掉的只有40块。辽宁省会沈阳市参加拍卖的46块地，最后只卖出了19块。

国际评级机构穆迪预测，中国2021年的土地销售增长将在个位数，然后在2022年再次下滑。而去年的销售则增长了16%。

穆迪警告称，为了抵消土地销售欠佳，地方政府可能发行更多债券，但这可能加重债务负担。如果土地销售情况恶化，高负债的天津市和辽宁省可能难以偿还债务。

《看中国》特约评论员唐新元撰文《楼市走向至暗时刻 中共举动异常》指出，未来数月，中国受疫情、外贸出口放缓和房地产高压调控等影响，经济可能出现大幅下滑。

中国商务部部长王文涛8月23日坦承，下半年中国外贸增长将逐步放缓，明年的外贸形势可能很严峻。

此外，当前中国外贸企业普遍面临着运力不足、运费与商品原料价格上涨、人民币升值、劳动力成本上升等 “ 四难 ”。而中国经济的增长和外汇储备都很依赖外贸出口，随着外贸萎缩，将会产生连锁反应。

唐新元指出，而这次房地产下跌将和以往不一样，因为面临很多挑战。中共已将遏制房地产泡沫上升到国家战略的层面，直接出手控制了房地产信贷供给，并且几乎没有撤回相关 “ 冰封 ” 楼市措施的空间。比较异常的是，有些地方已经出台新规，发布控制房价下跌幅度的 “ 限跌令 ”。无论是投资者，或者是房屋买卖双方，都应该准备迎接比预期严重得多的经济下滑、更多房地产开发商债券违约、股市动荡，以及购房者或炒楼者的弃房断供。