德国《房租制动法》被柏林法官认定违宪

【记者黄兴义综合报导】这次德国大选期间，各主要政党都针对抑制房租涨价提出政策主张。在这个租房率高达55%的国家，居住公平如何落实始终是政府的一大挑战。2015年通过施行的《房租制动法》（Mietpreisbremse）到现在超过两年，收效甚微，在住房短缺的房地产一线城市和大学城，租金仍然一路看涨。9月19日柏林地方法院的法官甚至以违反公平原则视《房租制动法》“违背基本法精神”，在一场租房纠纷中判房东胜诉。如果德国政府不提出有效政策，增建平价住房数量，未来在德国租屋生活恐怕将越来越难。
 

这场发生在柏林的纠纷中，女房客所租的39平米住房，月冷租金为351欧元，在她发现前一位房客只付215欧元之后，认为不公平，便要求房东退还至少1200欧元。房东拒绝后，双方对簿公堂。女房客援引2015年施行的《房租制动法》中规定，房东重新出租住房时，租金上调幅度不得超过“当地标准房租”的10%，因此认定房东违法。但法官却指出法条中的“当地标准房租”由各城市的房东协会和租户协会共同设定，以慕尼黑与柏林两大城市相较，前者高于后者70%以上。而制定法律者却没有对一个国家中存在多重标准给予合理解释，因此法院认定以“当地标准房租”作为依据，明显违背德国基本法第一章第三条“法律之前人人平等”的精神，对于在柏林的这位房东并不公平，因而判女房客败诉。


柏林郊区在建的廉租房。过去七年内，德国公寓价格上涨了60%。(Getty Images)

 

《房租制动法》的法律效力，虽然表面上不受上述这个判决影响，因为在德国认定法律是否违宪，只有联邦宪法法院的法官才说了算。但可以预见，作为法庭案例，此见解将持续发酵，代表房东利益的团体可能会就此向联邦宪法法院提出释宪申请，或向国会议员施压要求修改法律。
 

房租上涨在两类城市特别严重，一是人口集中的大都会城市，如柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞多尔夫。二是大学城，如哥廷根（Göttingen）、明斯特（Münster）、海德堡（Heidelberg）和弗莱堡（Freiburg im Breisgau）等。其中在考虑房价、租金、居民收入和购买力等多项因素后，弗莱堡从2006年的房租上涨幅度几乎达50%，目前已超越慕尼黑成为德国居住成本最高的城市。
 

根据德国联邦政府近日针对众议院绿党党团书面质询的答复，在一项2014年全德国所做的调查统计，房租支出（毛冷租 Bruttokaltmiete）占可支配收入三成以上的户口超过37%，有17%户口，其房租占收入的40%以上。而柏林洪堡大学今年对77个中大型城市的超过10万公民所作的调查结果也呈现类似结果。一般认为，房租支出占收入三成以下为理想状态。超过30%的低收入家庭，生活将难以为继，成为社会不稳定因素。
 

追根究底，房租上涨的根本原因是缺房。在供需持续失调的情况下，《房租制动法》充其量只能使整体房租上涨速度放慢。但对于已经出现住房紧缺的城市不仅无效，还会造成更多的法律纠纷。