德国建筑翻新原则物尽其用

当一栋旧建筑物为多个业主共有，但对于是否翻修建筑物却意见不一的时候，到底该听谁的？德国联邦法院近日做出一个判决，强化了“物尽其用”的立法宗旨。

此具有标志性的诉讼案涉及位于奥格斯堡（Augsburg）的一栋40多年的多层停车场建筑。该建筑物由多个业主共同持有，虽然大部分空间因年久失修处于关闭状态，但其中仍有三层被使用，租给附近的一家酒店。

此前，因为地方政府要求业主出示最新的消防安全证明，以延长停车场的使用许可，于是业主委员会开会讨论，大多数业主以装修费用太高为由，打算任由建物荒废，最终以多数票决议，全面停用该停车场。

然而，拥有可用的那三层的业主不甘从此失去原先的租金收入，于是在奥格斯堡地方法院对其他业主提出诉讼。一审败诉后再上诉至慕尼黑的州法院，也同样败诉。两个法院都以该多层停车场已经损失一半以上价值为由，认定业主可以不翻新。

由于原告不服判决，持续上诉至最高层级的联邦法院（BGH），最终在10月15日获得逆转性翻案。BGH主审法官斯特雷泽曼（Christina Stresemann）认为，尽管德国《住宅所有权法》规定，当建筑物被严重破坏，价值损失超过一半的情况下，得以不再整修，但如果不是因天灾、战争等意外事件，而是业主刻意让建筑物陷入失修状态，原则上不能免除其翻新的义务。

德国联邦法院这项裁决具有根本性的意义，强化了维持物业良好状态，是持有人基本义务的立法宗旨。这一判例也适用于包含公寓在内的所有旧房产。