德国房屋价格连续五个季度下跌

德国联邦统计局在3月22日公布了去年第四季度的房价统计报告，该季度的房地产价格出现20多年来最大幅度的跌幅，主要原因是贷款利率大幅上升和高昂的建筑成本。

报告显示，去年第四季度的平均房价比第三季度下跌2.0%，与前年同期相比下降7.1%，其中现房下跌了7.8%，而新建房价格跌幅为3.2%。这是房价连续第五个季度下降。

德国柏林一栋新住宅和办公楼的建筑工地（Sean Gallup/Getty Images）

截至去年年底，柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫这七个大都市的单户住宅和两户住宅价格在一年内平均下降了9.1%，公寓价格下降了5.8%。普通城市地区，单户住宅和两户住宅跌幅为11.0%，公寓价格跌幅为7.1%。而人口相对稀少的乡村地区，单户住宅和两户住宅跌幅为6.9%，公寓价格下跌2.8%。

德国的房价自2008年以来连续十五年上涨，自2022年年中达到了顶峰，之后一直在下行。基尔世界经济研究所（IfW）曾估计，2023年德国住宅房地产价格将出现60年来最大跌幅。报告称主要原因是利率大幅上升，导致贷款成本大幅上涨，普通工薪阶层的购买力下降。对于大投资者来说，投资房地产业的收益预期较小，所以也不再将资金放在房地产市场。 

另一方面，也有专家指出，导致现有房价下跌的因素还有一点未被统计局的报告提及。红绿灯政府在3月开始讨论《建筑能源法案》(GEG)修正案，该法案要求业主自今年年初开始，新安装的取暖设施必须至少65%来自可再生能源，目前最流行的方案是安装热泵。这对于较新的房屋不是太大的问题，但是对于许多较老的房屋却是一个大工程，会导致业主的修缮成本大幅增加。这就影响了那些锅炉使用期限即将到期的老房子的市场行情，由于政策前景尚不明朗，导致很多本来有意购买老房子的买家持保守观望的态度。

对于今年房价是否会继续下跌，一些专家给出肯定的预测。根据《世界报》的报导，路透社引用14名房地产分析师的说法，预计今年房地产价格将平均下跌1.7%，2025年仅增长3.0%。ING首席经济学家布热斯基（Carsten Brzeski）表示：“总的来说，我们预计房市将有一个较长的休整期。”

专注房地产金融服务的Europac公司2024年2月的数据显示，现房的价格首次重新开始稳定，尤其是能效等级为“D”及更好的房产，价格下跌可能会在今年结束。低端市场买方仍有议价的余地，房价很可能会进一步下跌。

在房地产价格下跌的同时，德国的住房需求仍然很高，尤其是在城市地区。同时建筑业仍处于危机中，新建速度远低于需求。加上欧洲央行今年计划开始下调利率，这将减轻买家的贷款成本。这些因素或许会对房市的回暖助力。