经营权：更改经营项目须取得业主许可

商业租约的签订，原则上是为了有效开展商业、工业、手工艺活动等具有特定目的的盈利活动订立的合同。相当一部分的商业租约的订立，是以特定经营项目为目的，如餐厅、酒吧、零售等活动。另外一种特殊租约，承租人有权在所租赁物业内决定开展任何经营项目，就是我们说的“baux tous commerces”。

最后，一些商业租约中，即便租约已经规定了某种特定经营项目，但承租人有权在租赁物业中更改其所从事的商业活动。
这种情况下，承租人可开展与租约中所规定的经营项目相关联的，额外的商业活动；或者，承租人根据经济形势，考虑到内部组织合理分配的必要性，从事一项或多项商业租约规定外的活动，但是这些活动应大致符合租约所规定经营项目的特点、目的、建筑结构情况等等。（商法典L145-47）。

未经房屋业主同意，不能私自变更经营项目
根据2013年3月5日法国最高法院的判决，明确指出更改商业用房经营项目必须提出申请。本案具体如下：
承租人与业主签订了以“丝网印刷，纺织印染，针织和纺纱”为经营项目的商业合同。实际上,承租人将这里作为家俱和纺织物的储存仓库。于是，业主就以承租人的经营项目不符合合同规定为由，向其下达了终止合同的通知。由于双方无法达成共识，业主向中级法院提出强制终止合同的请求，他的请求得到了批准。继而，承租人向最高法院提出上诉。他认为，业主已经接受了自己变更房屋用途的事实，承租人还向法院出示了一份公证书为证据，其中描述“租赁物业……现用于商业展示厅和仓库。”此外，承租人谴责业主滥用终止条款解除合同，目的在于提高房租，因为业主早在三年前知道此商业活动的变更。
但是，最高法院驳回了承租人的上诉，认为中级的判决得当。法院认为公证书并不足以证明双方已达成共识。审判法官指出：“双方所签订的租赁合同明确了以‘丝网印刷，纺织印染，针织和纺纱’为经营目的，而承租人在没有向业主申请并获许前，就将租赁物业作为仓库。最高法院的审判以法律条文为准，业主是否恶意终止合同，不在其评判范畴。
所以我们建议各位商家，为了避免不必要的麻烦，在签订商业租约前；或是已签订租约，计划更改经营项目前，请专业人士帮助。

Philippe CLEMENT 律师
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