德国大城市高房租引忧虑 小户型愈加紧缺

德国汉斯•伯克勒基金会（Hans-Böckler-Stiftung），委托洪堡大学分析了德国77个大城市的住房花销占税后净收入比例，6月15日公布了结果。数据显示，大城市中近半数租户的租金负担沉重，其租金开销比重超过其税后净收入的30%。由于越来越多人购房或合租，租户数量在逐年下降。然而所有大城市仍存在严重的住房紧缺问题，尤其是廉价的和适合单人居住的小户型房源越来越紧缺。

该研究使用的数据是目前最新的截至2018年的微型人口普查数据，该数据每4年更新一次。分析中的房租开销用暖租计算（即包括预付水电费采暖费和其他附加费用的房租）。这些大城市中总租户数量为840万户，其中49.2%的租户其房租开销比重超过了其净收入的30%，租金收入比超过40%和50%的租户分别占25.9%和11.9%。德国统计局也对住房开销的负担进行了分析，其中住房开销包括房租和买房的分期付款。截至2019年近14%的人口的住房开销负担被认定为过于沉重，其评判标准是住房开销比重超过净收入的40%。自2014年起，住房开销负担过大的人口比例有缓慢减少的趋势。

柏林一处居民区（Christian Ender/Getty Images）

总体来看2006到2018年期间城市的租金收入比略有缓和，因为总体收入上涨速度快过房租上涨速度。有17个大城市的租金收入比的中位数持续上升，还有一些中小城市虽然租金收入比的中位数有所上升，但仍处在较低水平。但低收入人群里，住房负担改善很有限。城市社会学家认为住房负担状况正在“进一步两极分化”。而且许多房东也把低收入房客拒之门外，因为他们担心低收入的房客无法长期支付租金。

住房负担沉重的现象不仅在发达的一线大城市里尤其明显，在一些经济相对较落后的中小城市也同样存在，因为中小城市虽然房租较低，但收入水平也较低。

此外该数据分析还显示，大城市尽管近年来加强了新建房屋的力度，可住房紧缺问题并无明显改善。52%的租户支付的租金超过净收入的30%，或人均居住面积小于法律规定。即便假设所有住宅都被最优化利用，大城市里廉价住房缺口仍达到150万套。2006到2018年期间，暖租10欧元/平米（相当于冷租7.35欧元/平米）的廉价住宅数量减少了50万套，减幅超过30%。与此相反，暖租15欧元/平米以上的高价位房源在此期间增加了53.5万，增幅达16%。住房缺口最大的城市是柏林，达22万套，之后依次是汉堡、慕尼黑、科隆。最紧缺的是小户型和廉价的住房，紧缺情况逐年上升。

该基金会的专家呼吁应从多方面采取行动来缓解城市低收入人群房租负担过重的问题，比如加快廉价社会保障房的建设及提高低收入人群的工资。德国租户协会认为租金涨幅过快，呼吁6年内停止提升房租。