德国购房五大注意事项和讲价须知

对购房者来说，最大的挑战不仅是找到合适的房产，讨价还价也是一个重要的步骤。房产专家们总结了以下几条买房时应注意的事项。由于篇幅有限，仅列出其中一部分，实际购房前须做更加详尽的功课。

德国柏林住宅楼（CHRISTOF STACHE/AFP via Getty Images）

检查居住空间的计算是否正确

专家表示，居住空间对房产价格有着巨大的影响，有时非居住面积也被计算入居住面积，所以要仔细核查。最常见的计算方法是《居住面积条例》：只有符合条例中规定的可用于居住的建筑面积才可以被纳入计算。例如改造成居住空间的阁楼、地下室或车库都不能算作居住空间。

有斜屋顶的区域，只有屋顶距离地板的高度1米以上的区域才能被计算成居住空间，而高度低于2米的区域，计算居住面积时则应被折算成测量面积的50%。阳台、凉廊和露台的面积则仅有25%-50%可被折算成居住面积。

检查能源证明书

卖方必须提供该房产的能源证书，其中描述了其能效等级的分类。A+级最好，H级最弱。尤其是几个月来，能源效率较差的所谓“棕色”房产价值跌价幅度最大。能源等级证书可帮助买家在建造年份、面积和位置方面基本相同的房产之间衡量价格。必要时可咨询能源顾问，计算出居住成本和可能的翻修成本。如果手中有专家给出的估算结果，会有助于买家进行价格谈判。

检查未付清的基础设施建筑费用

这个费用指的是修建道路、铺设水电管道、通讯网络等基础设施的成本。通常这个费用由地方政府承担，但仅限于私人住宅用地以外的区域，私人住宅用地范围以内的费用则由业主承担。

买房前要仔细核查，卖方有没有尚未缴的费用、分期付款，或是还有已经协议但还没有进行，或者尚未完成的基础设施工程，比如道路铺设和管路工程等。否则可能在购房后迎来一笔意外的开销。购房者应仔细阅读购房合同中，规定由哪方承担基础设施建筑费用成本。

检查建筑申请和许可证

购买房产前，一定要检查所有建筑申请文件和许可证。特别是如果卖家曾经对房屋进行过改建，比如阁楼的改造，甚至有的多户住宅原本是由原本的独户住宅改建来的，这些改造必须通过建筑管理部门的批准，否则建设管理局有权终止施工，甚至下令拆除。

讲价时须关注其他竞争者

买家应留意还有多少其他感兴趣的买家。专家表示，其他感兴趣的买家越多，对房产的竞争越大，讲价的困难度和风险就越高。

如果还有房产经纪人也对该房产感兴趣，则表示该房产需求度很高，买家在杀价时则须非常谨慎。尤其是热门的大都市，往往没有讲价的空间。而在相对冷门的地区，或是有明显缺陷的房产，杀价的空间则较大。在竞争者特别多的情况下，买方如果看好一处房产，甚至可以出一个比卖方要价还高的价格，以增加成功签约的机会。

注重个人形象

如果是从私人手里买房，则需要注意给卖方留下一个好印象。可以把买房的过程当做找工作来对待，应展现良好的形象、可靠度、对房子的兴趣，并且应给人留下友好和礼貌的印象。这些是日后成功进行价格谈判的基础。