法国法律咨询：SCI继承

读者：什么是民事不动产公司（SCI），它有哪些税收优惠?

新桥律师：SCI民事不动产公司（SCI）用于家庭对其所有的房地产进行管理，它至少有两名股东。成立公司时，需要确定公司的业务领域，法人代表和公司的业务。

SCI公司交纳个人所得税，即把SCI公司的收入填写到主要是房租收入税法人代表中的SCI公司，还可选择交纳公司所得税。选择此种税制者每年可从利润中扣除房地产折旧。

个人年收入低于38120欧元以内的收入的税率为15%，超过部分为33.33%。

在出售不动产时，业主还要根据持有物业的期限和物业的购入和出售价格交纳增值税。公司的利润不因持有物业时间长而免税。

打算让子女继承家产的父母有各种降低税务支出的方法。成立民事不动产公司就是其中之一。

在公司内，父母作为法人代表可作出重大决定，如物业的装修，出租乃至出售等。此外，父母向子女转让10万欧元以下的公司股份可享受免税（父母每15年可分别向子女免税赠送10万欧元的资产）。此外，SCI是家庭企业，股份不易脱手。为此，SCI的股份的转让价格可比物业市值低15-30%。SCI的股份价格还要考虑到公司负债。一套50万欧元的住房因20万的贷款，仅按30万评估。在交纳巨富税（ISF）时，SCI的股份价格也享受10%至15%的减税。

打算继续掌控公司的父母还可把虚有产权，即没有使用权的物业赠送给子女，自己保留包括房租收益在内的使用权。SCI的章程应明确规定公司重大决策的表决方式和程序。对于属于个人的物业，业主可将其纳入公司资产，但需要交纳增值税。

为了把资产留给配偶，夫妻还可签订共同投资协议（Tontine）。该协议约定，未亡人为所购物业的唯一产权人。所购物业并非共有财产，任何一方都不能单独要求分割财产（最高法院2004年4月1日判例），先去世者从未拥有过该物业。物业的产权须待一方去世后才能确定。为此，该房产不纳入子女亲属的遗产继承范围。但1980年1月18日的第80-50号法令第69条将该合同限制在夫妻双方的主要住所上，同时规定价值不得超过7.6万欧元。

共同投资的受益人必须符合以下条件：1. 共同参与投资；2. 双方预期寿命近似。否则，所购物业将作为遗产处理。

举例来说，张某有一个子女。他和同居女友王某购买了一套62 000欧元的房子作为主要住所。根据共同投资协议，该住所属于未亡人。张某去世后，该房产归属王某，不纳入张某的遗产范围。如果没有该协议，张某的独子可得到该房的继承权。需要注意的是，王某需要支付该房产的继承税。

SCI还可避免多名继承人共同拥有一处物业的产权。根据民法典第815条，任何人都有权把共有产权变现。但只有销售物业才能解决共有产权的问题。

共有产权的麻烦是在资产管理方面、维修、出租和出售需共有产权人的一致同意。这方面经常发生互相推诿，久拖不决的情况。而SCI的法人代表可单独作出管理决定。避免发生矛盾。

为了避免增值税，最好通过SCI收购物业。不过，SCI不能带家具出租住房。

新桥律师事务所

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