法国法律咨询：有关房租税收

读者：我在巴黎大区有两套住房用于出租。一套带家具，另一套不带家具。每月租金分别为500欧元和800欧元。请问这两套住房的房租应如何纳税？有何减税措施？

新桥律师：根据租约的性质（不带家具的空房出租或带家具住房出租），收入的申报也不同，前者为房地产收入（Revenus fonciers），后者为工商业收入（Bénéfices industriels et commerciaux）。

1.不带家具的住房出租（Location non meublée）

根据法律，空房出租的租约期限为三年，押金数额为一个月的租金。

- 微型房地产税制（Micro-foncier）
该税制自动适用于房地产年收入低于15000欧元的纳税人。该税制可获得30%的减税，即仅70%的房地产收入需要纳税。但装修和物业费不能另外退税。

- 实际税制（Régime réel ）
该税制适用于房地产年收入超过15000欧元或主动提出采用实际税制者。在此情况下，税制在三年内不得变动。采用实际税制的业主需要计算整年的房地产租金收入和实际开支，如装修、物业费、保险费、房地产税等，并将其从收入中扣除。如果有盈余，则按盈余额申报所得税。如果发生亏损，则可在一定条件下从个人所得税的整体收入中扣除。

2．带家具住房出租（Location meublée）

与空房出租不同的是，带家具住房的租约期限、押金数额均为双方自行商定，而非由法律规定。此类租约的期限通常为一年，可自动续约。

租约到期的一个月前，房东应把新的续约条件，如租金和物业费水准告知房客。提出结束租约的房东还要说明理由。

- 微型工商业利润税制（Micro-BIC）
该税制适用于房地产年收入不超过32 600欧元的纳税人。不过，头两年超过该数额者可以将该税制延长一年。根据该税制，税务局按照纳税人申报的实际收入的50%计算税收。装修和物业费等支出不能抵扣。

- 实际税制（Régime du bénéfice réel）
实际税制又可分为简化税制和普通税制，适用于房地产年收入超过32 000欧元的纳税人或主动选择实际税制者。作出选择后，税制两年不得变动。采用实际税制者可扣除物业费和装修费。

如出租住房满足以下条件，房租可享受免税待遇：

• 出租住房位于房东的主要住所内；
• 出租房同时为房客的主要住所；
• 房租符合每年由税务部门公布的正常水平；
• 或出租房非房客主要住所，但年租金不超过760欧元。

新桥律师事务所

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