德公民团体呼吁政府 6年内冻结房租上涨

Covid-19疫情让德国部分工薪阶层的收入大减，加上自有住宅比例偏低，许多人的住房成本越来越高。由全国“屋者协会”和“工会联合会”等多个民间组织共同发起的“冻涨房租”运动，在2月19日发表声明，批评联邦政府迄今采取的措施并未给住房市场带来转机，要求政府修法冻涨房租6年。

柏林模式能推广全国吗？

为了抑制房租上涨，德国联邦政府过去几年不断出台新政策和法律。但为了鼓励对老旧房屋的修缮和节能改造，免责条款仍为涨租保留了空间。由于投资回报不佳，多数民间公司不愿兴建平价公寓，而政府社会住宅的兴建速度又太慢，在供不应求的情况下，房租飙涨的现象未见有效缓解。

柏林街头，摄于2020年11月12日（Christian Ender/Getty Images）

在租屋人口高达85%的首都柏林，从去年1月起已经率先实施房租冻结5年的政策。这次民间团体的诉求，等同于要将柏林模式推广至全国。

领头的协会代表认为，冠状病毒大流行让许多人收入大减，加强了必须冻涨房租的急迫性。但考虑到房地产业者的利益，他们主张排除新建公寓。对于原本租金就已经低于市场行情的房子，也应该容许合理的涨幅。

对于全国冻涨6年房租的诉求，柏林-勃兰登堡住房公司协会（BBU）执行长克恩（Maren Kern）表示，柏林的政策实验已经证明，这么做只会削弱住房产业的投资力量，加剧低收入家庭的住房短缺现象。

不动产业主协会Haus und Grund主席瓦内克（Kai Warnecke）认为，实际上并非所有租房者都已经付不起房租，柏林在实施房租冻涨一年后，住房供应量反而减少了，受益最大的是高收入的租户。

大城市不动产价格持续上涨

二战之后，联邦德国的经济建设兼容了经济自由与社会公正，在保障国民基本居住需求的制度设计下，体现“人人有房住”的居住公平理念，房地产在德国不是支柱产业，更多的是社会安全体系一个重要组成部分。短期持有再卖出的炒房行为，在德国因无利可图，几乎不会发生。

然而，2007年-2008年全球金融危机后，由于各国大印钞票，德国稳定的经济表现和长期受到政策抑制的房地产市场，被全球资本视为安全和具有获利潜力的投资标的，在大量热钱涌入之下，从2010年到2018年，全国的建筑用地价格上涨了63%，同时间柏林的房租则几乎翻倍，涨幅为世界之最。

从房地产网站Immowelt今年2月公布的数据来看，德国大城市房租和居民购买力的发展呈现极不平衡的状态。

例如慕尼黑的房租比全国平均高出133%，居民购买力只比平均水平高出33%。柏林居民的购买力比全国平均水平低8%，但租金却比全国平均高56%。

自有住宅比例不到一半

根据德国政府的统计，在Covid-19病毒爆发前的2019年，德国约有4150万个私人家庭户口，大约58%住在出租房里，平均房租负担率（冷租金占净收入比例）约为25%。

单人户（1756万户）中，租屋者超过7成，房租负担率超过30%。如果加上水、电、网络、供暖等附加费用，在德国的理想住房成本，约为净收入的三分之一。