关于商事租约的一些提示

许多客户来律所咨询关于商铺买卖以及商事租约中遇到的困难，我们就近期比较常见的问题进行了汇总，在这里与广大在法商户分享：

1. 关于所谓“杂费”

商户在履行租约合同的过程中，很希望按照合同条款办事，按时交纳租金。但是如果房东忽然来函，向房客催要额外费用，则让人头痛。这里说的杂费，就是指这部分费用，其中最常见的也是争议最大的，莫过于房东对房产进行装修或改造而产生的费用。因其一般数额巨大，使得租户不得不采取法律救济措施进行对抗。

这里要提醒广大租户的是，根据法律及最高法院的案例，凡是没有明文规定的，或者是明文规定不清的，租户都有充分理由不予交纳。这一点上，一定要对租约进行审查，因为这里所说的“明文规定”是法律用词，与我们平时所想并不完全一致。最高法院在许多案例中使用了“清楚”、“明确”、“无歧义”来强调当事人意思表示的清晰无误，也就是说，订立合同时，当事人应该清楚的知晓这笔费用的存在。所以，有些看似规定清楚的费用最后也会被法院认为不够清楚明确，从而最终保护了租客的利益。

2. 关于涨租金

在租约到期时，房东和租客不可避免地会谈及租金涨价的问题。根据法律规定租金的上涨是有一个上限的，而很多吹毛求疵的房东会利用这个机会取消上限，甚至不惜威胁租客不再续约而争取获得更多的房租。

需要注意，上限的取消必须要有法定事由，即必须要有法律明文规定，否则房东是不可以收取比上限更多的金额的。这些事由大致上包括：

1. 决定租金金额的事项有了重大的修改，比如房屋面积，状况，店铺营业性质更改等等。
2. 租约最初规定期限高于9年，或者租约履行时间高于12年，而合同双方进行了未明示的续约。
3. 土地租约。
4. 办公室租赁合同。
5. 单一性质租赁合同，指那些专门为某些商业行为修建的房产，使得商铺不能更改商业用途。
6. 租金不定合同。

值得一提的是，2014年新颁布的皮奈尔法（loi Pinel）更好的处理了房东和房客的关系，在房租上限、房租计算、房屋状况审查、杂费和工程费用等方面更好的保护了租客的利益。

欧本辰律师事务所
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