法国法律咨询：投资住房

读者：我打算选择购置一些住房出租。请问哪些住房可以免税？带家具还是不带家具出租好？

新桥律师：自2013年起，杜弗罗（Duflot）法取代原来的塞利叶（Scellier）实施。其目标是通过减税鼓励投资节能环保的新住房。其方法为在住房紧张的大城市购置新住房，并至少出租9年。该住房按政府规定的租金标准出租给低收入者。

在此前提下，投资者每年减税额为房价的2%，9年总减税额为房价的18%。此后，业主可通过租金提高退休金的水准。

享受减税的条件是：

- 所购住房的价格不超过30万欧元；
- 连续出租9年；
- 投资者每年最多购买两套房产；
- 所购房产应符合政府颁布的节能要求（BBC或RT2012隔热规定）；
- 住房的租客不得为投资者的父母或子女；
- 租客收入不能超过政府规定的各地房租的不同上限。

举例来说，在巴黎市郊购买一套总价20万欧元的30平米的符合环保要求（BBC）的住房。根据政府规定，所购住房的租金不得超过1000欧元。业主将其以每月800欧元的价格出租给一户低收入的家庭，租期9年。这样，业主9年的减税额为200 000 x 18%=36 000€，每年的减税额为36000/9= 4000€。

在出租购买物业时,房东还要确定出租方式，即是否带家具出租，因为出租方式同纳税方式和收入抵扣方式紧密相关。

根据税法总则第31条，空房出租（Location nue）和带家具出租（Location meublée）的抵扣方式上基本相同，即业主需要提供在会计年度内的发票。可抵扣的费用包括出租物业的管理，维修和保养费（这些费用在2044号报表上申报）。具体来说有以下部分：

物业管理费：看门人、园丁和物业公司的费用。

其它管理费：邮资、交通、电话、公告等费用，年抵扣总额为20欧元。

保险费，自2006年以来，民事保险，物业保险，租金支付保险等均可抵扣。

物业的维修，保养和改造费。改造费的抵抗取决于工程的性质。为了避免日后发生纠纷，业主可再向税务局提供注明工程内容的发票。可抵扣的改造费用可上网站查询：

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4052-PGP

无法由房客分摊的物业费包括：

- 向房客支付的补偿费和搬迁费；
- 房地产税，但由房客支付的垃圾费（Taxe sur les ordures ménagères）除外；
- 用于购置、兴建、扩大、改造和维修物业的贷款利息，保险费和手续费。

带家具住房出租可抵扣的费用和不带家具出租的住房相同，此外还包括不延长使用期限，也不增加固定资产总值的设施维修保养，否则，这些支出在实际申报税制 (Régime réel)的资产负债表内按年份折旧。

采用该税制的最大优势是可在收入中扣除物业折旧（一般占房产和家具总值的15%）。此项往往被业主忽视的抵扣可大大降低税收成本。在因此造成亏损时，业主可从个人所得税中冲抵亏损部分。

在非职业带家具出租住房时，如亏损不能从个人所得税中抵扣，可从未来10年的房租收入中抵扣。

当选择申报工商业收入时，物业转让登记税、公证费、中介费计入资产负债表的资产项内，作为物业价值的一部分，从收入中抵扣。建议相关人士寻找专业律师和会计师咨询。

同时，在税务局登记的会计事务所（Centre agréé）的费用可从个人所得税中扣除（每年不超过960欧元）。综上所述，带家具出租在纳税方面较为有利。

新桥律师事务所

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