法国法律咨询：有关租约形式

读者：我有几套房屋需要出租。请问出租住房是带家具好还是不带家具好？两者在租约上有何区别？房客是否可转租房屋? 续延或解除租约时租赁双方需要遵守哪些规定？

新桥律师：

不带家具的租约（Location vide）和带家具租约（Location meublée）的区别在于前者受法律的限制较为严格，而后者给予房东和房客的自由度较大。

不带家具的租约的房客可随时解除租约，前提是提前三个月以带回执的挂号信，或通过法庭执达员通知房东。否则，除非房客在此期间再次将房屋出租，否则已经搬走的房客仍需支付三个月的房租和物业费。

上述提前通知期在以下情况下减少为一个月：

• 房客调动工作
• 房客失业或短期合同到期  
• 房客失业后找到新工作
• 房客领取RSA救济金

与房客不同的是，房东只能在租约到期后提出解约，并需提前六个月以带回执挂号信，或司法执达员送达的方式通知房客，同时还要说明不再续约的理由，例如：

• 用于自己或家人的主要住所（Domicile principal）；
• 出售房屋（这时应事先通知房客，后者在同等条件下拥有优先购买权）；
• 其它正当理由（房客违反租约条款等）。

否则，个人租约续延三年，公司续延六年。

不带家具住房的违约条款受到法律的严格限制，房东只能在以下条件下解约：

• 房客拒不支付房租、物业费或押金；
• 房客拒绝购买房屋保险；
• 房客因对邻居构成骚扰而受到司法处罚。

签订带家具租约的房客可提前一个月通知房东解除租约。

房东则应在租约到期的三个月前提出，并需说明理由。告知可采用双方接受的方式，或以带回执的挂号信完成。对在房屋租赁期间不遵守租约规定的房客，房东可向法院提出解除合同诉讼。在法官判决解除租约后，房东可要求执达员和警方驱逐拒不搬迁的房客。

关于转租，租约中一般都有禁止转租的条款。在此情况下，房客需征得房东同意后才能转租房屋。有的租约仅规定房客在规定期限内通知房东。转租租约应注明租金、租期和物业费分摊比例。转租的租期和租金不得超过原租期和租金金额。当房客不付房租时，房东有权直接向二房客索取房租。但金额不得超过转租租金。

新桥律师事务所

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