德国推新法规 致老旧房屋价格下跌

德国联邦政府4月19日推出了《建筑能源法》的修正案，规定从2024年起，私人住房的屋主将不许再安装只燃烧天然气或取暖油的锅炉，而必须安装至少65%的供暖输出来自可再生能源的新式供暖系统。5月4日德国议会又对该修正案进行了新一轮的辩论。该法律仍需由联邦议院和联邦参议院通过才能正式生效。尽管还有许多争议点尚未达成一致，但大体框架基本已成定数。

该法案造成德国面临翻修的老旧房屋价格大跌，部分地区跌幅高达30%。购房者更看重房屋能源证书，并将更换新锅炉的额外负担作为压价筹码。

天然气灶台（123RF）

根据新法草案，已经安装的锅炉系统可以继续运行和进行维修，但供暖系统最多使用30年就必须更换。如果未满30年寿命就发生事故导致无法修复，则适用所谓“过渡期”。该过渡期规定，屋主最多可以继续使用化石燃料供暖系统三年，然后就必须更换环保型供暖系统。80岁以上老人如果拥有房屋不多于6座，将免除其更换锅炉的义务。

为了实现能源转型，联邦政府打算设立一个数十亿欧元的补贴计划，基本框架将参照所谓“联邦节能建筑补贴计划”（BEG）。具体的措施细节仍未明确。除了补贴和奖金外，联邦政府还以低利率为供暖系统的改造提供贷款，也可能通过减免税收来提高屋主更换暖气锅炉系统的积极性。

可供屋主选择的新型供暖系统有许多种，比如联网供暖、热泵、电热供暖、太阳能热供暖、混合供暖、沼气或生物质供暖、氢气供暖等。选择哪种新型供暖系统要考虑很多因素，所以屋主在做更换决定之前应咨询当地能源专家或专业安装人员。

5月4日德国议会对该修正案草案的辩论中，联邦参议院建议对该草案进行大规模修改，比如将其生效日期从2024年推迟至2027年，因为如今热泵的供应和工匠都出现短缺，所以2024年这个期限是不现实的。5月12日联邦参议院还将对该草案进行投票，预计联邦议院将在五月末进行一读程序。

尽管该新法草案还没有敲定细节，但已经对房市产生了影响，尤其是需要进行翻新的老房子。在谈判价格时，人们越来越看重能源证书。房产协会和经纪人透露，联邦政府的修法计划已导致房市的需求下降，并压低了房产的价格。

在联邦政府出台草案之前，房产价格就已经出现下跌的趋势。根据联邦统计局的数据，2022年第四季度，住宅房地产与上年同期相比平均下跌3.6%，这是自2010年底以来一年内的首次价格下跌。而新法案的出台又为房市增加了更大压力。

德国的知名房地产经纪公司Von Poll的执行合伙人里特（Daniel Ritter）对媒体表示，尤其是对能源效率低下的老房子感兴趣的买家大幅减少。因为购房者担心一旦新法落地，会导致老房子的市场价急跌，而且新屋主将必须出一笔不小的投资来更换旧式供暖系统。加上工匠价格上涨和热泵供应吃紧，以及银行贷款利率不断提高，这些因素都更加浇灭了市场中的购房热情。

他表示，购房者经常将新法案所导致的更换锅炉的额外花费作为谈判压价的筹码。B级和C级位置的需要翻新的老房子价格下降了10%到30%，比如多特蒙德、伍珀塔尔或基尔等城市。而在法兰克福，那些最晚到2030年必须翻新的房产，今年第一季度比去年平均价格跌了14%，在汉堡和慕尼黑分别跌了10%，柏林仍维持原有价格水平。