商业租约：更改经营项目须取得业主许可

在法国开展一系列商业、工业以及手工业活动可通过订立商业租约来实现，一般情况下，新晋商人需要成立公司，以公司的名义与业主签订商业租约。商业租约是一项为保证盈利活动而订立的合同，根据租约内容或是说限制，大致有以下三种情况：

首先，商业租约的签订规定了特定的经营项目，这种租约十分常见，如，餐厅、酒吧、零售等活动。

另外一种特殊租约，承租人有权在所租赁物业内决定开展任何经营项目，就是我们说的“baux tous commerces”，但是在选择商业活动时需做好前期调查，除业主许可外，还需考虑到政府部门或是共同（邻里）业主。

最后一种常见情况，商业租约允许更改商业活动的用途。具体而言，即租约虽然已经规定了某种特定经营项目（如第一种情况），但承租人有权在租赁物业中更改其所从事的商业活动。这种情况下，承租人可开展与租约中所规定的经营项目相关联的，额外的商业活动；或者，承租人根据经济形势，考虑到内部组织合理分配的必要性，从事一项或多项商业租约规定外的活动，但是这些活动应大致符合租约所规定经营项目的特点、目的、建筑结构情况等等。

但需要承租人注意“未经房屋业主同意，不能私自变更经营项目”。据法国最高法院2013年的一项案例，案例中，高院明确指出更改商业用房经营项目必须提出申请。具体如下：

承租人与业主签订了以“丝网印刷，纺织印染，针织和纺纱”为经营项目的商业合同。实际上,承租人将这里作为家具和纺织物的储存仓库。于是，业主就以承租人的经营项目不符合合同规定为由，向其下达了终止合同的通知。由于双方无法达成共识，业主向中级法院提出强制终止合同的请求，他的请求得到了批准。继而，承租人向最高法院提出上诉。他认为，业主已经接受了自己变更房屋用途的事实，承租人还向法院出示了一份公证书为证据，其中描述“租赁物业……现用于商业展示厅和仓库”。此外，承租人谴责业主滥用终止条款解除合同，目的在于提高房租，因为业主早在三年前知道此商业活动的变更。

但是，最高法院驳回了承租人的上诉，认为中级法院的判决得当。法院认为公证书并不足以证明双方已达成共识。审判法官指出：“双方所签订的租赁合同明确了以‘丝网印刷，纺织印染，针织和纺纱’为经营目的，而承租人在没有向业主申请并获许前，就将租赁物业作为仓库。最高法院的审判以法律条文为准，业主是否恶意终止合同，不在法律判定的范畴内。

最后，鉴于商业租约签订的多样性和相关法律的特殊性，建议大家无论在签订租约前或有意更改商业活动前，有必要向专业顾问进行咨询。

Pierre Yves Rossignol律师
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