法国法律咨询：有关12年的商业租约

读者：我租下的商铺租约即将期满，是12年的商业租约。请问12年租约和9年租约有哪些区别？期满后房东是否可以加租？我应如何保护自己的权益？

新桥律师：商业租约的目的是保护房客。为了有利于工商企业的长期存活，法律对于欲收回租约的房东课以高额赔偿金。为此，法律对租约中的某些条款，例如租约期，解约方式或租金上涨幅度都有严格的规定，当事人不得随意改动。根据商法典第L 145-15条，商业租约最短为9年。

9年后，如果房客未提出解除租约，继续在原地经营，原租约将自动转为12年租约。为此，商业租约为房客提供了房租，特别是续租方面的保护。需要注意的是，12年租约的租金上涨幅度随行就市，不再受到法律的限制。

根据商法典第L145-33条的规定，新租约的房租水准应符合市场价格。在双方意见分歧的情况下，房租将根据以下因素确定：

1、房屋性质
2、房屋用途
3、签约方的责任和义务
4、地点和市口
5、周边租金水准

根据商法典第L145-34条规定，除非上述条件发生重大变化，租金水准应按照国家统计局公布的建筑指数或商业租约季度指数确定。提高房租水准对房客有利，因为一般来说，该指数大大低于房租的市值。

租约的期限可超过12年。但如上所述，租约水准将不再受到法律限制。

在此情况下，当租约进入第13年后，房东可按照市值调整房租。这时，房东通过司法执达员向房客送达由专家确定租金水准的新租约。

如果房客有异议，可向法院提出起诉，要求根据市价重新确定房租水准。为了避免房东租约在12年后自由调整租金水准，房客可通过律师和执达员要求新租约保持原有的租金水准。

根据商法典第 L 145-10 -4 条，在收到上述信函的3个月之内，房东应以同样形式告知是否同意房客的请求。如果房东拒绝续约，应提出拒绝理由。房东在3个月内未予以答复，即被视为接受房客的要求。

一般来说，商业租约的最短期限为9年。但房东和房客可商订12年的租约。那么，超过12年的租约是延续9年还是12年呢？根据判例，12年的租约到期后，原租约自动转为9年而非12年租约。这对房东不利，因为房东不再按照市价确定房租水准（2013年6月18日最高法院第12-19568号判例）。

为此，根据您的情况，可选择两个方案，第一个方案是通过律师和司法执达员写信给房东，要求续约后保持原租金水平。如三个月未得到回复，房东只能接受要求。如果房东拒绝，则双方谈判新的租金水准。为取得谈判的主动权，房客可在谈判前向邻居和房地产中介详细了解该地段的商业租金水准，收集证据，在谈判中胸有成竹，据理力争，获得较为有利的条件。

第二个方案是不动声色，静观12年租约过期。如果房东在此期间没有动作，租约即转成9年租约，租金水准受到法律限制。但如果房东在此之前要求增加租金，双方可重新谈判。这时，房客可要求续签9年而非12年以此作为谈判条件。

签订9年商业租约的房客应在租约到期前6个月通过司法执达员向房东提交续约请求，否则，9年租约会在3年后自动转为12年租约，这将使房东获得大幅度加租的权利。

新桥律师事务所

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