德国住房供应失衡

因为供需失衡，房价租金快速上涨，德国的大城市居民中，越来越多人面临难以找到合适住房的窘境。许多城市因此正在加紧建设中。位于科隆的德国经济研究所（IW）近日公布了住房报告，显示了全国各地的住房供需现况。

大城市房源依然紧缺

德国拥有超过60万居民的七个城市住房需求仍然很高。去年这些城市中以汉堡建造新房子的效率最高。若以每一万人作为基数，汉堡在去年新建完成了58套住房，其次是慕尼黑（53套）、法兰克福（47套）和柏林（46套）。科隆（36套）稍微高于全国（35套）的平均水平。杜塞尔多夫（32套）和斯图加特（30套）垫后。

柏林新建建筑（Getty Images）

IW研究所的房地产专家Michael Voigtländer表示，杜塞尔多夫、汉堡和法兰克福现在能够逐步满足市场需求，未来十年其房地产的每年增值速度可望从现在5%以上逐渐减缓到和通货膨胀率差不多。但在首都柏林，尽管在十年内将新房供应增加了两倍，但还是赶不上居民增长的速度，而其房地产政策对投资者并不友善，前景不容乐观。南部的两大城斯图加特和慕尼黑则将面临建筑用地不足的问题。

整体而言，七大都市的市区住房仍然供不应求。IW将2016年至2018年间完成的住房单位数量与人口增长和闲置空房等因素进行了供需统计，在过去三年，科隆的新住房供应占需求的比例不到一半（46%），在斯图加特只有56%，慕尼黑为67%。尽管柏林（73%）和法兰克福（78%）的情况好一些，但未来仍需要进一步加紧新建住房才能达到供需平衡。

乡镇地区的建筑热潮

根据IW的这份调查，乡下地区尽管生活设施不够完善，却出现了建筑热潮，导致乡镇地区住房供大于求的状况。德国401个县级城镇中，有69个城镇，特别在萨克森-安哈尔特州（Sachsen-Anhalt）、萨克森州（Sachsen）、萨尔州（Saarland）和巴伐利亚州边缘地区，过去两年中建造的房屋超过实际需求50%以上。一些乡下地区本来空置的老房子多，又新建了许多房子，而不是在改建空置的老屋子，导致那里房子空置问题更加突出，也使城镇市中心逐渐失去重要性。

房租租金涨 但建筑许可减少

根据德国联邦政府的数据，2016年至2018年间全国的房租平均增长了5%。在19个最大城市的核心地区，甚至每年平均以6%的速度在增长。

相比之下，近几个月许多城市的建筑许可数量有所下降。根据联邦统计局的数据，2019年1月至5月全国共发出了13万6300套房屋的建筑许可——比去年同期减少了2.4%。只有单户别墅（Einfamilienhaus）的建筑许可数量上升了2.3%。2018年全国共批准了34万6800套公寓的建筑许可，但只完成了28万5900套。