买得起住不起？ 购买法国城堡需做好哪些功课

如果您是读着《安徒生童话》或《格林童话》长大的；如果您对欧洲中世纪的历史深深着迷，那您很可能曾经幻想过：有一天也能像故事里的王子、公主一样，拥有自己的城堡。就在不久前，法媒报导，目前法国房产市场上的代售城堡数量已经从2010年的800座增加到了目前的1500座，而且售价也一路下降。据房地产销售商分析，对城堡迷来说，目前正是购入此类奢华型房产，体验城堡生活的好时机。

从一些房产销售网站提供的信息来看，这些城堡大大小小都有，既有建于十二世纪、已被列为名胜古迹的老城堡，也有近几个世纪建造的新复古主义式样的城堡；既有深受投资者喜爱的酒庄类城堡，也有过去曾经是军事要塞的防御性城堡。

法国西部的一座城堡——Javarzay城堡 (123RF)

不过，也许有人会问，为什么法国人会放弃这些象征着法国历史的祖宅呢？对有些家庭来讲，舍弃这些城堡，就如同和自己的家族历史割裂一样，令人心痛。有的业主表示，是因为想要换一个生活，或者是孩子们都长大了，两老不再需要这么大的房子。不过，也有更多人是因为承担不起高额的维修费用而不得不忍痛割爱。

这些老城堡经过数代人传承后，因为失去了周边的土地，城堡本身无法再产生收入，再加上修复时需要懂得古建筑的专业人士参与，因此修复成本之高，已经成为业主之痛。

因此，许多大名鼎鼎的城堡虽然售价一降再降，却至今仍然找不到买主，例如曾经住过一位法国教育部长和四位英国议会主席的罗比安城堡（Château de Robien）。位于法国西北部阿摩尔滨海省（Côtes-d'Armor）的这座18世纪建筑，从最初的420万欧元，到现在打了对折，却依然无人问津。相比之下，据专业人士分析，如果代售城堡位于巴黎附近，交通方便，并且房屋状况良好，已经修复一新，拥有取暖设备和游泳池，报价又合理，富人买家大多会毫不犹豫地下单。

除了以上这类精致的高档城堡外，近年来，法国市面上也出现了许多价值50万欧元以下，房间数量多达15间左右，面积高达400平方米的城堡和小城堡，可充分满足人们想当当城堡主的心愿。不过，需要注意的是，这些价格大打折扣的城堡通常需要在购入后进行大量装修才能入住或出租，维修费用非常高昂，可谓买得起住不起。也有一些外国买家由于语言不通，城堡又太大，无法仔细勘察现场，在成交后才发现这些问题。

另一类深受投资者喜爱的，是波尔多等地的酒庄。据统计，自从2008年中国公司首次在该地区购入酒庄以来，到今年三月为止，已经有大约一百五十家波尔多酒庄被中国买家收入囊中，其中就包括影星赵薇购买的梦陇酒庄（Château Monlot）、拉薇酒庄（Château Lavue）、塞雅克酒庄（Chateau Senailhac）和罗氏家族（Château La Croix de la Roche）酒庄，以及阿里巴巴创始人马云购买的萨尔斯酒庄（Château de Sours）、佩亨酒庄（Château Pérenne）和格瑞酒庄（Château Guerry）。

据专业人士建议，要想在法国购买城堡或酒庄，必须先做好以下几项功课：首先要了解城堡的收购价和维修价，根据城堡的面积，每年的维修费用可从2万至15万欧元不等；其次是不能把城堡本身当成房地产投资项目，事实上，很多人都是出于对城堡的向往才买下城堡的，之后往往需要开发一项商业活动，例如组织参观城堡、出租会议室或提供餐饮服务，用这些收入来维持城堡支出；然后是自问是否喜欢城堡，因为购买城堡的人很少只是为了赚钱，大多时候他们更是一位古建筑爱好者；无需过度关心何时购入最合适，虽然城堡的价格每年都会有所下降，但还要考虑到对城堡的喜爱程度以及市场的供货情况等多项因素；如果今后有意转手的话，要知道目前城堡的转手周期大约为5至7年。最后，还要打听清楚和城堡有关的减税政策。

在法国，除了2014年出台的可为修缮新购房屋者减去三成税务的《马尔罗法令》（Loi Malraux）外，为了重新激发法国人对这种民族遗产的关注，法国国民议会议员卡雷兹（Gilles Carrez）还提出了《2020年财政法案》修正案，旨在依照森林减税模式，免除农村地区历史古迹的不动产巨富税（IFI）。此类城堡通常是农村振兴区中的“小城堡”，经常提供食宿、会议室出租和参观表演等业务，但业主通常需要在外面从事另一份工作才能支付这些业务活动的成本，因此城堡本身不能被视为工作工具，可根据目前适用于森林的减税政策享受豁免75%税金的优惠。不过，为了避免人们故意用这种方法来逃税，业主还需要承诺至少会保留这类城堡十五年之久。