法国房地产税如何计算

法国房产业主将于今年8月28日到9月20日之间，收到地产税税单。对于还贷压力较大或拥有多处房产的业主，这可能会是一笔不小的开销。那么房地产税是如何计算的？

法国房地产税是地方财政的主要收入来源之一。每年8月底至9月中，法国房产业主都会收到地产税单（Avis de taxe foncière），如果纳税人没有选择无纸张化操作，则该税单会通过信件的方式投递到信箱，否则可以在官网（www.impots.gouv.fr）的个人空间里查询这笔税款的金额计算，一部分考虑到通货膨胀，但也跟每个城镇投票决定的税率有关。

法国各地房地产税的负担往往与当地房产价格成反比。（123RF）

据2021年法国房地产业主联盟进行的一项回顾性研究显示，法国在2010年到2020年的房地产税增长了27.9%。2022年，这笔税金在法国最大的200个城市中又增长了4.7%。2023年作为房地产税计算基准的出租房价值调升了7.1%，导致建筑房地产税（Taxe foncière sur les propriétés bâties）大增。

事实上，法国房地产税以年标准租金理论价值（Valeur locative cadastrale）的50%作为基准。标准租金理论价值代表了该房产如果在1970年出租的价值，然后国家每年根据消费价格指数在全国范围内乘以一个增值系数，2024年该系数为+3.9%。

在此基础上，再乘以各城镇投票决定的税率。庆幸的是，据调研公司FSL的年度调查，大部分法国大城市今年没有修改税率。不过个别城市，比如尼斯（Nice）就调高了19.2%、圣普列斯特（Saint-Priest）调高16.3%，还有圣艾蒂安（Saint-Étienne）调高15%。

另外，在某些法国城市的房地产税率已经很高了，如昂日（Angers）、格勒诺布尔（Grenoble）、蒙彼利埃（Montpellier）及勒阿弗尔（Le Havre）的房地产税率都超过了50%。

房贷中介公司Meilleurtaux近日对房地产税对家庭还贷压力的影响做了一项分析研究。研究对象是通过20年贷款（平均利率3.75%）购买了70平米房产的家庭。该研究发现，房地产税的负担往往和房产价格成反比。

那些房地产税压力较重的城市，主要是房价最低的城市。比如在圣艾蒂安，一个家庭可以用96320欧元购买到70平米的房产，每月还贷571欧元，其房地产税在今年高达1225欧元，相当于超过两个月的还贷金额。

相反，某些地方税率不高的城市，实际上是因为房贷每月还款金额很高。如在巴黎，房屋的地产税在2024年为1247欧元，远低于3910欧元的每月还贷金额。

因此在购买房地产时，很重要的一点就是考虑到当地房地产税的比重以及每年按通货膨胀增长的因素。然而这往往是第一次购房者会忽略的问题，因为他们从来没有缴纳过房地产税，对此税没有概念。

2024年，缴纳房地产税的最后期限是10月15日，如果您在网上支付，或通过智能手机、平板电脑上网支付，可以享受推迟到10月20日的期限。如果您选择每月自动支付(Prélèvements mensuels)，则无须担心这些，税务局会根据已经支付的金额和总金额的差距，对接下来几个月的每月支付金额进行自动调整。