回归理性还是继续暴涨——未来雄安新区房市分析：抑制房价需新模式
雄安新区规划范围包括河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域。（《看中国》制图）
文/徐林博士
这几天网上有传言，说雄安新区将不再设商品房，所有住房都由政府拥有，在当地工作的人，只能租房，不能买房。
当然，现在还无法定论，中国政府到底会不会出台这样的政策。如果中国政府有考虑这种策略的话，其目的无非就是在房价高居不下的现状下，另辟蹊径，让雄安成为住房成本可以接受的一个选项。这个思路倒是对的，不过，这个方法是否最优化，还可以商榷。
在北京房价无法负担的状况下，如果硬要打压北京房价，会给已经购买住房的民众，尤其是“刚需”（刚性需求，也就是自住的购买者）带来损失。所以必须让房价软着陆。那么最好的办法就是在附近另外开辟一片地区，把一部分企事业搬迁到那里，就分流了北京的住房压力。慢慢地，北京的房价就会回落。
可是，如果新区住房市场还采用北京的模式，那新区的房价也会上涨。即便“刚需”没有那么大，炒房团的力量，也不可低估。
所以，新区必须采取新的模式，让房价再也不要出现北京这样的疯狂。怎么办呢？只有两条路，一条是征收房地产税，另一条是只许租房，不许买房。现在传言中的，就是这第二条路。
租房这条路，有一个弊端。就是丧失了买房的诸多好处。
一家人为什么买房？一个好处是能够积累些资产，不至于花了一辈子租金，最后一点财产都没到手。另一个好处是，房子是自己的，住起来就更加爱惜，减少了对住房的损伤。这对于社会来说，也是一种整体效益。还有一个更大的好处，买了房子，就愿意花钱把住房装修的更舒适一点。而这项消费，对拉动经济能够起到很大的作用。
住房只许租不许买，这在社会主义国家司空见惯。1950年代到1980年代，中国人都是租房的。从那个年代过来的人都记得，房管机构可是很官僚的。需要修理个水管什么的，都不太容易。不过那时房租是象征性的。现在收了实质性的租金，就必须是商业经营模式，服务可能要比那个年代好一些。
可是别忘了，房东就只有一家，就是政府。政府经营这么大一个企业，能管好吗？似乎又有走回老路的意味了。
说到只许租不许买，我自己还有另一个担心。政府现在不让买房，也许会等到新区建设好了再出手。到那时卖价岂不更高？但愿它不会这么做吧。政府想方设法多赚老百姓的钱，这可不太厚道。
西方国家都是采用房地产税这个办法。之所以这样做，也不是偶然的。恐怕也是多少年来，自然而然形成的状态，必然有它存在的道理。
既然中国还在制定政策，不如一开始就吸取别国的经验和教训，把政策搞得更好一点。
在我看来，房地产税不能按照总价收。应该按照地价和房价（不包括低价的部分）分别收取。而且大头收在地价上。这个作法有几个好处：
第一、一个地区还不发达的时候，地价比较低，税收也就比较低。这样能够吸引投资，大家都愿意去那里买房，不必担心税收过高。等到这个地区发达了，地价涨上去了，地产税也就上去了，可以遏止房价疯涨。
第二、地价估算起来比较容易。根据附近的地价就能估算出来了。而房价，就要看每家每户的装修状况。政府必须派人挨家挨户，去查看装修情况，搞不好还会出现争端。
第三、从道理来讲，只有土地是不可再生的资源，因此土地不能无偿使用，要用就要缴税。而建筑是可再生的。房主愿意装修住房，还能促进消费呢，为什么要用房产税来惩罚他呢？
所以房地产税的大头，应该收在地上，小头收在房上。当然，也不能一点不收房税。那样的话，开发商光修建一百多层的住房，占地少，出房多，好像也不是个事儿。
房价疯涨给整个社会 带来无尽的危害
说到雄安新区的住房，咱们干脆再聊聊这轮房价疯涨的问题。
这一轮房价疯涨，实际上是金融体系的失败的后果。因为其他投资渠道都不靠谱了，所以大家才投资住房来保值。而抢房的后果，却是十分恶劣的。比如说抢黄金，我抢不过别人，大不了我不存黄金，不带金首饰。可是房子却是人人都需要住的。
有报导指深圳的房价，已经达到年收入的70倍。也就意味着按照现在的工作年限，一个人不吃不喝一辈子也买不起房。这就意味着年轻人必须依靠老年人提供住房。这么大的负担压在父母身上，其后果是，未来父母会少生孩子甚至不生孩子。
2015年，中国的总和生育率已经降到1.05了，也就是每位妇女平均一生只生1个孩子。而维持人口数量的稳定，需要每个妇女平均养育2.1个孩子。所以说，房价高昂，对中华民族的未来，有非常严重的后果。
高房价的另一个后果，是生活的庸俗化。
在西方国家，一个人出生在穷人家还是富人家，对他的前途没有太大影响。他依然可以上藤校（美国一流、二流学校都提供无偿的资助），有一个有意义的生活。可是在中国，年轻人即便上了北大清华，也买不起房。年轻人的婚恋，也许会更多考虑有没有房这样庸俗的因素了。这就是所谓的阶级门槛的提高。
房价高了，民众买房的开支增加，用于消费的钱就少了。其结果，是生活质量下降，整个经济也会受到冲击。即便是有房的人，也不敢出售住房。房价上涨，也不能给他带来任何实惠。按照网上的说法，这叫做中产阶级的平民化。网上有个尴尬的问题，说有一名出租车司机，家里的住房涨到了一千万，问他到底算是穷人还是富人？
在过去，生活质量受到外在因素的制约，比如资本不足，技术有限，或者自然资源不足。
现在资本极大丰富了，科技水平也提高了，按说人民生活质量应该提高才对。
可是由于人类自身的自私和狭隘，不能在整体上协调，从而导致了资源的整体浪费。现在在中国，并不缺少住房，有大量的住房空着没人住。
其实解决住房问题也很简单：只要征收房地产税，就可以减少空闲的住房，炒房者也自然会望而生畏了。
不过，要想引入房地产税，也不能硬来。房价突然下跌，造成的冲击太大了。像雄安新区这样，先来个分流，再逐步引进，或许倒是个办法。
