大陆房租暴涨 谁推高了租金？

【记者文龙综合报导】中国房价居高不下，租赁市场由此快速发展。不过，近期一些城市房租大幅度上涨受到了广泛关注，风险正在快速聚集。“谁推高了房租？”这是近期中国内地讨论最热烈的一个话题。
 

中国房产搜索引擎“诸葛找房”最近发布的数据显示，7月底，北京房租同比上涨了25.8%，部分地段的涨幅接近40%。这种涨幅导致北京许多租客的不满。
 

大陆财经杂志对大量租房者进行调查，发现面对突如其来的每月上涨1000元，甚至数千元的房价，这些租房看客显得焦虑和不满，在高企的房租下，有人住进了更加狭小逼仄的空间，有人搬向远郊，也有一部分人，开始重新判断是否还要继续留在这座城市。


北京的楼房(123RF)

 

被指比P2P爆雷更危险
 

中国大型房地产中介高管表示，长租公寓爆仓比P2P（网络借贷）爆雷更危险。
 

杭州一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产，则犹如平地惊雷引发人们关于金融及长租公寓模式的警觉。
 

综合中国内地媒体8月23日报道，据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。有业内人士分析称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是无本万利。目前，许多其它中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
 

有租户介绍，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（现更名为“爱上街”）的App一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款App相应的金额。如今，鼎家轻松破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
 

目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
 

长租公寓爆仓早有房地产中介高管发出过警告。
 

中国大型房地产中介“我爱我家”近日内部起纷争，“我爱我家”前副总裁胡景晖19日召开媒体沟通会，自述被迫离职的一大罪状是其说了长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。
 

此前，在胡景晖炮轰长租公寓推涨房租后，“我爱我家”与胡景晖进行了切割。胡景晖还表示，近日其个人向媒体指出的住宅租金快速上涨的问题，已引起高层的高度关注，相信一定会得到妥善的解决。
 

8月17日，胡景晖对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。他认为，长租公寓运营商以高出市场价20%－40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。
 

当时胡景晖还表示，现在上海已经有长租公寓机构在资金上出现了问题，他大胆预言如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓倒闭之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，成百万上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。
 

现在中国一些城市的房租，正在被资本炒高。其在核心区可以不赚钱甚至赔钱，在周边或者远郊赚钱，总体持平甚至略亏都是可以的，反正在前期就要的是市场占有率，但这个对于租客来说却不是好事。 
 

8月19日，大陆知名地产商、SOHO中国董事长潘石屹公开表示，现有的情况不建议做长租公寓。他劝告长租公寓的运营机构：别以烧钱为荣，这是一条不归路。
 

楼市被锁住 房租涨起来了
 

2018年，大陆楼市被锁住了，无法炒作。目前房租涨起来了，房租的上涨进一步说明了房地产面临的困境。
 

时政评论员文昭表示，他倾向于从房主对财产增值预期变化，来解释目前大陆房租暴涨。就是在过去几年拥有一套以上住房的房主们主要把增值的注意力放在房价上涨上，而不是放在租金收入上。房叔房姐们，盘算的是再涨个几年，差不多的时候把房子卖掉套现。至于租金只是在等待房子升值的这几年间产生一点现金流而已，多点少点并不看重。中国大城市房子的租售比是出奇的低（月租金和房价的比例）。《三联生活周刊》的文章指出，在北京一套市值1000万的公寓，月租金是11000-12000/月，租售比是1比800多；也就是说按这个房子800多个月的租金总额，才等于当前的房价，得七十几年了，这个租售比出奇的低，加拿大多伦多现在房价也很高了，但租售比也就在1:200多, 也就是房价相当于200多个月的房租总额（20年左右）。你在多伦多居住超过20年，还是买房比租合算。造成中国大城市房屋租售比出奇的低，不是因为房租太低，而房价畸形地高。
 

现在大陆一线大城市严控房价上涨，改变了房叔房姐们对今后几年房价上涨的预期，于是也准备着持久战——看来第二套房子第三套房子得多持有几年，对于近年升级为房叔房姐的人们，还有还大额房贷的压力，于是对租金的重视程度就上升了，“持久战”得从房租里找能量，然后……租客们就成了“接盘侠”了。另一个因素是对人们对房地产税近期实施的预期上升，房叔房姐们很有压力，预先打个提前量。习近平反复说：房子是用来住的不是炒；严厉控制大城市房价。房叔房姐们以“持久战”来应对习近平“房住不炒”的号召，于是房租大涨，炒是不炒了，不过住也租不起了。
 

另有分析人士也表示，此前通过房价和房租的背离，推高房价来拉动经济增长，虽然房价高，但是有较低的房租来保证基本衣食住行和稳定。房价一直上涨的情况下，没有问题，大家都不靠出租资产获利，租几年等房价翻一倍再出手，房租再低也没关系。但是，现在房价不涨了，也不好卖，砸手里了，这时候就开始考虑租售比，想想资产回报率了，一看，房租太便宜，得上涨。
 

近日，潘石屹表示：大陆长租公寓根本不赚钱。
 

原因很简单，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。即使租金再翻一番，做这个行业依然亏本，这是不赚钱的生意。
 

潘石屹说的用公式可以表示：租金回报率=房租/房价。
 

现在的情况变成：房价和房租背离的情况不太好维持了，用潘石屹的话说，要不就做大分子，涨房租；要不就做小分母，降房价；要不就继续维持现状等到一起爆掉。
 

分析人士表示，首先，做大分子涨房租。也不太好做，为什么？因为房租上涨不但会影响社会基层的基本盘稳定，而且随之而来的“超级地租”效应，会对一切非地产行业进行吸血：房租涨了，物价也跟着房租一块涨，员工要涨工资交房租，企业压力也变大了……物价和实体都会爆掉。 
 

其次，做小分母降房价？也很难做到。房价的使命已经完成，就是把地方债务转移给居民和银行，降房价就等于让银行和居民的杠杆爆掉，然后就是系统性经济危机。
 

这里带来另一个问题：可以把房价和房租都锁住吗？如果真的这么做，房子就是没有任何投资价值了，房价不上涨，租金回报率还那么低，这不就是烫手山芋吗？拿在手里一天就亏一天的钱，到时候一样会出现抛售。到这里，人们才会发现，高房价带来的问题，哪有表面那么简单，炒高房价那一天就应该想到这个两难局面。 
 

房租快速上涨 租房压力巨大
 

据房地产销售与租聘网“58同城网站”发布的房源情况报告，一个建于1993年、位于北京中央商务区以东的56平方米一居室，目前月租金为4,960元人民币，同比去年上涨37.4%。
 

现在因为高房价而买不起房，租房住正成为越来越多中国人的选择。各个群体对租赁需求各不相同。高收入群体，虽具备买房实力，由于换工作，或是子女上学，都需要就近租房；中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，基数和增量最大；有住房困难的低收入群体，亟需最基本的住房保障。
 

这三类群体，有一个共同的诉求，就是租期稳定、租金合理。
 

分析人士指出，房价是经济问题，房租是社会问题。房价上涨影响经济稳定，而房租上涨在悄无声息间，损害着人们的生活品质、消费意愿，给一个城市的竞争力埋下了隐患，房租上涨比房价更危险。