法国法律咨询：出售房产的免税条件

问：我5年前在巴黎买了一处房子出租。最近在国内找到工作，准备回国定居，想把这处房产售出。请问出售房产需要交哪些税？在何种情况下可享受免税？

答：业主在转让物业时需要缴纳物业增值税（Taxe sur la plus-value）。增值税指售出价和买入价之间的差额。其计算方法如下：

售出价指售出合同标明的价格，扣除相关的开支（支付给房地产中介的佣金，税金，解除抵押的费用等）。买入价指买入合同标明的价格，加上买方需要支付的费用。这些费用既可按实际开支计算，也可按买入价格的7.5%的比例计算。此外还要加上房屋的重建、扩建、改造、装修所支出的费用，对于买入5年以上的房产，可按房价的15%来计算装修费用，前提是以上费用未享受退税。包括micro-foncier机制内的退税。地方政府征收的道路费和管道费也可计算在内。

在增值计算完毕后，应采用以下减税方式：固定免税1000欧元，自购入房产的第6年起，每年减税10%。

• 但在以下情况下可享受免税：

- 主要居所。无论是独立住房或公寓房，凡是主要居所均可免税。根据法律，免税和业主在主要居所居住的时间长短无关，只要该房屋在出售时是卖方的主要居所即可。这一免税条款同样适用于主要居所的附属部分，如保姆房，车库和地块；
- 已经腾出的住房如果在此之前为主要住所，并在腾出后的正常期限出售（通常为一年）；
- 分居或离婚者的主要居所；
- 购入15年以上的物业；
- 售价低于15000欧元的物业或由夫妻双方持有，售价低于30000欧元的物业。但此项措施不适用于民事不动产公司的股票转让；
- 未达到缴纳巨富税（ISF）收入水准的领取退休金人员或持有残疾人证书者；
- 个人年收入低于10000欧元者；
- 因国家征用而售出的物业，前提是出售人应在一年内将价款的90%用于购置，新建或扩建房屋；
- 向廉租住房机构或向地方政府出售，用于廉租住房的物业；
- 使用权和虚有权合并的物业。

新桥律师事务所

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