法国法律咨询：市政府对店铺的优先购买权

读者：我选中了Aubervilliers的一家批发店，想把经营权买下来。但听说市政府享有优先购买权。请问什么叫优先购买权？它有什么法律根据和相关规定？

新桥律师：优先购买权在商法中应用广泛，指在股份的转让中，原有股东在同等条件下享受优先购买权，用以制止外部买家以收购股份的方式达到控制公司的目的。根据法律，当股东出售股权时应首先通知享受优先购买权者。此种做法逐步扩展到物业交易。

根据2005年8月2日的第2005-882号 « Dutreil » 法令，各市镇拥有对于商业租约、商业和手工业资产以及商业地产的优先购买权。该法令已纳入市政规划法典第L.214-1条。执行细则于2007年12月26日出台，并纳入上述法典的第R.214-1条。该法律的目的在于保住当地的传统产业，防止出现给民众生活造成不便的单一经济，稳定商业地产价格，实现经济和环境的可持续发展。

作为第一步，已制定立地方市镇规划（PLU）或土地使用规划（POS）的市镇政府在咨询工商会和手工业协会的意见后，可划定一个保护附近商业和手工业的地域范围。在其中，政府可对工商业和手工业经营资产（FONDS DE COMMERCE）以及300平米至1000平米的商业地产行使优先购买权。

在交易中，卖方应在出售其物业之前，将交易条件告知拥有优先购买权者。后者一般应在一至二个月内作出决定，否则作自动放弃权利论处。市镇政府一般按照卖方条件优先购买，但对部分物业可以较低价格购买。在发生纠纷时，由征购法官（JUGE DE L'EXPROPRIATION）确定合适的价格。

上述优先购买权可分为简单和强化两种。

简单优先购买权仅涉及待售的独立物业。强化优先购买权还包括共有物业和十年内竣工的建筑。在设立优先购买权的区域内，相关物业在出售前要向所在市镇市政规划局作转让申报（DIA）。

市镇政府在行使优先权时，应以既定市政规划（例如改造街区或建造社会住房）为依据。价格由执行优先购买权的公共机构在征询国家物业局（FRANCE DOMAINE）后确定，市镇政府并无义务遵从市价。

如果政府出价与业主的报价，后者可在两个月内接受或拒绝，还要求法院定价。条件谈妥后，市镇政府需在三个月支付收购款，并在一年内销售给符合条件的购买者。

此外，建筑与住房法典第616条规定，在司法拍卖中，市镇政府还可以对有条件申请廉租房（HLM）者的主要住房行使优先购买权。该权利由主管住房的公务员在拍卖时行使，旨在维护当事人的住房权。

在私法上，根据民法典第815-14条，共有产权人，住房的房客，土地整治和乡村安置公司（SAFER）都可在一定条件下享受优先购买权。

当政府或其他人行使优先购买权时，您看中的物业有可能被别人购买。因此，最稳妥的方法是去市政府了解现有的市政规划是否涉及所购店铺的地区。如果有，在签署转让契约时一定要予以注明，并进行转让申报，以免陷入交付了钱又被赶出去的窘境。

新桥律师事务所

地址：1 Place Boieldieu 75002 Paris 
地铁：Richelieu-Drouot（8号和9号线）或 4 Septembre (3号线)
电话 : 01 42 96 42 71/ 06 15 13 03 00
邮件: qiaojing.avocats@gmail.com