法国法律咨询：如何解决房租押金中的纠纷

读者：我三个月前退掉了租住的巴黎公寓房，但到目前为止都没收到房东退还的押金。经多次交涉，房东对我的要求不理不睬，反说房间的地毯损坏，应当从租金中扣除维修费用。请问，房客需要支付哪些维修费用？房东是否有权力扣除押金？我应该如何维护自己的权利？

新桥律师：

房租押金必须在由房东和房客签字的房况鉴定书中注明，或由司法执达员出具房况鉴定书，房东出具证明。退房鉴定可用于证明房屋状况良好，也可证明房屋状况槽糕。

为此，房客应注意保持房屋的良好状态，以避免押金被扣。

房客应支付房屋和设施的小修小补以及所有局部维修的费用。例如：房屋门锁和铰接件的润滑，房内油漆和地毯，修理自来水龙头和水管的故障和结钙，更换淋浴喷头的软管等等。

此外，房客还应维修自己造成的损坏，如地毯上的香烟洞，墙纸脱落，玻璃窗破碎等。

如果室内装有燃气或重油取暖设备，房客每年应自费请专业人员检修一次。房东在把交房和退房时所作的房况进行比较后才能确定哪些费用应由房客支付。

如果房客完成了正常的维修，房东应负责因老旧而进行的必要装修，例如重新翻刷房屋的费用。

一般来说，房屋内部的维修保养由房客负责。这些维修包括：壁炉、门窗和玻璃、墙壁和画镜线，部分地板或地砖以及门锁、插销等的更换。此外，根据判例，房客维修的部分还包括电开关、插座、保险丝和灯泡等。电梯的维修一般由房东支付，但房东也可通过租约规定要求由房客支付。

房东还可要求房客购买电器设备的保险并签署维修合同。房客还负责杀灭房内的蟑螂等害虫，维修马桶、下水道水管漏水、信箱，并在离开时腾空地窖内的物品。

房客应以“好父亲”的负责态度使用房屋。但房客不负责自然老化和不可抗力造成的损坏。

需要注意的是，如果在房东搬迁时未作笔录，也未请司法执达员做鉴定，房东不得扣留押金。反之，当笔录上有需要维修的记载时，房东可从押金中扣除维修费用，前提是向房客提供相关发票。

例如，当住房的地毯烧毁后，房东应在维修后提供发票，根据发票金额扣除相关费用。不过，在更换地毯后，房东不能要求房客全额付款，而应扣除折旧部分。例如原来的地毯已有三年半，地毯的折旧期是七年，那么房客应付的钱应减半计算。

判例认为房屋墙纸的折旧期为10年，地毯为7年，家用电器设备则为5年。

如果退租时房屋很肮脏，也应该在笔录上注明，然后由房东找人打扫，并从押金中扣除相应费用。

房客离开的日期以做过房况鉴定后，把钥匙交给房东为准。如果房况鉴定在交钥匙之后才做，房客可宣称损害与之无关。

在空住房出租时，房东应在房客搬走后的两个月内返还押金。带家具出租的住房返还押金的时间可由双方在租约中自由确定。否则，返还期限与空房出租相同。如果房客未在上述期限内收到支票，他应首先通过平信，然后通过双挂号信催付。房客应在信中注明自己的新地址，以便房东寄出支票。若上述行动未果，房客可将争议提交调解员（conciliateur）调解。

若调解未果，不服的一方可向房屋所在地的小审法院（Tribunal d'instance）提出起诉。

根据您的情况，如果您在搬家前作房况鉴定，即便地毯损坏严重，需要更换，房东也无权在您离开后扣除押金。反之，若您签字的房况鉴定中注明地毯损坏，那么房东有权从押金中扣除实际费用，前提是必须提供发票，并按上文所述方式扣除折旧费用。

新桥律师事务所

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