德国房价降温 租金加速上涨

德国多家经济研究及房地产咨询机构的数据分析都表明，2022年下半年开始德国城市的房产价格普遍开始下跌。而另一方面，住房需求涌向租房市场，从而推高了租金的水平。

德国央行月度报告显示，2022年以前，房价一直在一路上涨，但在下半年出现了长时期以来的首次大幅下跌。造成房价下跌的主要原因是贷款利率增加以及高通胀率，因为这两个因素限制了买家的贷款能力，因而造成购房的数量下降。

柏林建设中的住宅楼（Sean Gallup/Getty Images）

房地产咨询公司“bulwiengesa AG”对德国127个城市的年度估算结果为：2022年德国城市住宅房价平均上涨6%，前七大城市的涨幅为6.2%，德国抵押债券银行协会VdP估算出的前七大城市房价的涨幅为7.9%。两家机构估算出的涨幅都略低于往年。

经济研究所预计2023年房价可能下跌10%，德国合作银行（DZ Bank）则更谨慎一些，预计房价下跌只有4%到6%。根据《萨尔布吕肯日报》（Saarbrücker Zeitung）的报导，德国房价在过去的十年中几乎翻了一倍，即使眼下房价跌幅达到20%，价格也仍然在三年前的水平。

虽然买得起房子的人少了，但是居住的需求不会凭空消失，这些需求都涌入了出租房市场，从而租金也水涨船高。正如媒体Mekur引用DIW研究所的全球和地区市场集群的负责人福伊格特兰德教授（Michael Voigtländer）的一段表述：“当对住房需求增高，而且供应紧张时，价格就会被抬高”。目前有约一半的德国居民都租房子住，而且每年涌入德国的难民数量也越来越多，也令租房市场更加紧张。而且由于建筑成本上涨，及人手短缺，很多房企都取消了新建房屋的计划。政府原本计划建造40万套公寓，如今仅完成了25万套。所以公寓的供应缺口仍然很大。

德国两家顶级经济研究所——IW和DIW，以及DZ银行的各种数据分析都表明，尽管房价下降，德国的房地产泡沫也不会在2023年破灭。

从房地产市场的角度来看，公寓不论是现在和将来都是稀缺资源，因为需求是增长的，而新建数量远跟不上需求。中央房地产委员会的专家们在春季报告中提到：“德国存在40万套住房缺口的风险”，到2025年，住房缺口将增加到70万。

根据德国抵押债券银行协会的月度报告，房屋租金呈现加速上涨的趋势。去年第一季度新签租房合同的租金的环比增长率为3.7%，最后一个季度的环比涨幅为6.5%，全年平均增长率为4.9%，是过去十年房市回暖以来的最大增幅。

《萨尔布吕肯日报》报导了一项德国银行协会委托进行的代表性调查。大约50%的受访者表示，打算在2023年增加对房地产的投资。根据IW经济研究所的报告数据，71%的房企认为租金会继续上涨。