德房地产税改革 达成初步共识

德国现行的房地产税在2018年4月份被联邦宪法法院裁定违宪，并命令政府必须在2019年年底之前为此重新立法。2月1日，经过数个月的协商之后，联邦财政部和各州政府终于就未来房地产税的计算标准达成初步共识，确定纳入土地价值、建筑物年龄和平均租金三大因素。此方案排除了单纯按照物业面积课税的模式，但其公平性和可执行性受到民间团体的质疑。

德国柏林正在新建的建筑（Getty Images）

现行房地产税过时且不公平

德国目前房地产税的计算方式为“不动产估计价值”（Einheitswert） x “不动产税率” x “市镇稽征率（Hebesatz）”。其中的“不动产估计价值”已经严重过时，西部地区采用的是1964年制定的标准，而东部地区甚至是1935年的估值。另一方面，“市镇稽征率”由各个市镇自行决定，缺乏全国统一的合理标准。

也因为计税方式不合时宜，“不动产估计价值”与实际市场价严重脱节，使得许多市场行情看涨的土地持有者，宁愿闲置地皮等着增值。特别是某些大城市尽管住房供给紧张，却存在数量不小的闲置土地。

然而，如果单一为打击上述土地投机的现象而在房地产税改革时考量土地的实际价值，却很可能得不偿失。因为如此一来，全德国共有3500万块地皮需要重新估值，将给各地方政府带来巨大的行政负担。

即使能促使土地持有成本增加而达到促进住房兴建的效果，成本最终还是会转嫁到广大的自住房主与租房者身上。

德国经济信息研究所（Ifo）在比较各种计算模式的优劣之后，建议采用纯粹以物业面积作为计税指标，这样改革产生的弊端最小，既符合公平性又能简化税法。

民间团体担忧将造成巨大社会成本 

针对政府达成的房产税改革要点，德国纳税人联盟（BdSt）提出批评，单是土地价值的认定和估算，除了可能造成行政机关的庞大的官僚费用，还会因民怨四起让法院增加负担。而大城市地区的房产税预计将大幅调涨，连带的使居住费用上扬，将加重租房的年轻人、家庭和老年人的生活负担，恰恰与政府想要降低居住成本的目标背道而驰。

德国房产业主协会（Haus & Grund Deutschland）主席瓦内克（Kai Warnecke）也认为房地产税改革将土地现值纳入考量，只会徒增官僚成本。对全国一万一千多个城镇而言，房地产税固然是仅次于营业税的主要财政收入之一，但每年征税额度约140亿欧元，占德国整体税收不到2%。

改革后的征税总额度变化不大，为此多雇用成千上万的新税务官员，分明是错误的方式。按照这个改革共识，瓦内克估计，很难在今年年底的期限前通过新法案。

在未来几个月内联邦财政部会精算出最佳计税模型并提出法律草案。随着改革方案的具体化，争议将持续延烧。可以预见的是，最终结果将影响许多人的财产，出现几家欢乐几家愁的局面。