法国法律咨询：房东对于拖欠租金的房客应该怎么办？

在房客不交房租的情况下，如果租约有相关规定，房东可以要求法官解除租约，并把房客逐出门。

购买房租保险的房东应在房客停止支付房租后立即要求其保险公司支付房租。对有担保人的房客，房东应要求其担保人支付房租。如果房客领取住房补贴（CAF），房东可以要求住房补贴机构把补贴支付给自己。此后，房东可向房客发出包括解除租约条款在内的支付房租催告。

在解除租约之前，房东还应通过法庭执达员（Huissier de justice）向房客及其担保人发出催付状（Commandement de payer）。催付状应列出解除租约条款以及某些保护房客权益的法律条款，特别是房客有权提出紧急审理，要求宽限期的权利。

此后，房客有两个月时间支付房租，或向法官申请延期支付，以及向住房互助基金会（FSL）申请资助。两个月之后，房东向房屋所在地的小审法院提出解除租约的紧急审理。

法官根据房客的过错的严重程度来决定是否判决解除租约。考虑到房客的经济状况，法官可给予房客偿还债务的宽限期。房客可向大审法院要求延长离开住房的宽限期。大审法院可根据房客的年龄，健康和家庭状况，把宽限期延长一个月至一年。如果房客不在两个月内支付租金，租约即自行解除。

起诉书需要在开庭日的两个月前提交省长。不过，房东也可以在发出催付状的时同时提出起诉，只要开庭日期定在两个月之后即可（最高法院2003年3月7日判例）。在法官判决驱逐房客之后，还需要通过法院执达员送达判决书，同时把判决书的内容通知省政府。

根据1991年7月9日法律第62条的规定，房客有两个月的时间搬迁。不执行该条款可导致程序无效。而且，被认为有善意的房客还可以再要求最后宽限期（Délai de grâce）。在此期间，房客实际上可继续占据住房而不交房租，房东只能在这段时间过去之后，才能要求警察局协助驱逐房客。而警察局也会经常以收到上级暂停执行驱逐指示或以未接到省政府命令为由，拒绝执行驱逐房客的任务。这时，房东需要向省长提出申诉，在不服省长决定时，房东可向行政法院提出起诉，要求赔偿所遭受的损失。

法官的判决书应在两个月内由司法执达员提交房客，否则无效。送达书上需要注明以下内容：

1. 房客可在一个月内提出抗诉；
2. 抗诉的截止日期，有管辖权的法庭和抗诉形式；
3. 房客可前往法院书记处查询房东的文件；
4. 逾期抗诉者将不能要求延续租约；
5. 逾期抗诉者的诉求将被拒绝；
6.被逐房客应在一个月内取回家具。

滥用解除租约权利的房东将判处房东支付罚金。

房内有关房客的个人资料由执达员作为档案，保管二年。

在获得驱逐房客判决后，房东应该聘请司法执达员来驱逐房客。

驱逐任务应在上午6点至下午21点之间完成。周日和节假日不得执行驱逐。在驱逐完成之后，司法执达员出具驱逐笔录。若驱逐时房客不在或遇到抵抗，执达员不能强行闯入住宅，而应出具笔录，要求警方协助。警方应在两个月内接受或拒绝协助，否则被视为拒绝。拒绝必须说明理由。若警方拒绝申请，房东可通过给警察局长写信或向行政法院起诉，要求追究国家的赔偿责任。反之，警方在接受任务后，即出警帮助驱逐。

对于自行离开住所的房客，司法执达员可在市政府人员，警察，宪兵，或两名独立证人的陪同下打开出租房的房门（1991年7月9日法律第21条）。

房客留在出租房内的家具应还给物主或放在事先商定的地点，费用由房客支付。家具还可放在房屋内或其他地点，并制作笔录和物品清单。清单应标明物品价格和临时放置地点。该清单可加快使其弃置不值钱家具的速度。此后，房客应在一个月内提取所遗留物品，否则由执行法官宣布加以拍卖或丢弃。拍卖收入在扣除相关费用后支付给房客（1991年7月9日法律第65条和第66条）。

新桥律师事务所

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