法国法律咨询：有关不动产抵押

读者：我五年前借给他人7万欧元，为期三年。但对方逾期不还，以生意亏损为由，一直拖欠至今。目前他的银行账户已被冻结，只剩下一套房产。请问我是否可将他的房产拍卖抵债？具体程序如何？

新桥律师：根据法律，当债务人无法支付债款时，债权人有权要求扣押债务人的不动产，以便将其拍卖抵债。该程序应交由律师和司法执达员办理。扣押以具有执行力的判决书为依据，可涉及不动产的所有权和收益（房租或租约）。

首先，债权人或其律师应指定司法执达员向债务人送达扣押执行令。执行令的内容包括：

- 债权人的律师；
- 司法执达员限期8天付款的   催告；
- 每处可能被扣押的不动产的状况和收益；
- 告知司法执达员可进入现场，对扣押的不动产进行描述；
- 拥有管辖权的法官；
- 债务人可在获法官准许后出售物业；
- 债务人可申请司法救助；
- 债务人有向巨额负债委员会提出申诉的权利。

以上内容的缺失可导致扣押程序无效。为了避免强制拍卖，债务人应在收到扣押执行令前采取行动。

在执行令发出后的两个月内，债务人将收到执行法官的传讯。这是业主避免强制拍卖的申诉机会。在法官作出判决后，当事人还可在15日内对判决提出上诉。

扣押执行令应在送达后的两个月内在物业所在地税务部门登记。登记后的物业即被正式扣押，直至最后拍卖。在物业被扣押期间，业主不能对其进行出售，但仍可将其用于居住或出租。业主还可通过巨额债务委员会请求法官终止拍卖程序，或自行出售物业。即便在确定拍卖日期后，该委员会还可要求法官推迟拍卖，以便对业主的债务状况进行审核。但推迟拍卖不等于业主重获自由处置物业的权利。

如法官允许业主自行出售物业：债务人应在4个月内同买方签署出售承诺协议，在此基础上：

- 业主应签订承诺协议后的3个月内同买方在公证事务所签署正式出售协议；
- 如果在限期内未找到买主者，法官可决定在2至4个月内对物业实行强制拍卖；
- 拍卖最低价由执行法官确定。

如法官对物业实行强制拍卖：

- 在公布拍卖时间地点后，拍卖判决相当于驱逐债务人；
- 在没有买主的情况下，中标人即债权人。

在拍卖程序中，执行法官拥有以下权利：

- 终止或撤销扣押拍卖程序；
- 准许业主自行出售物业；
- 强制拍卖物业；
- 确定参观被拍物业的方式；
- 确定司法拍卖的日期。

拍卖公告除在法院和被拍卖物业门口张贴外，还要在两份法律告示报上刊登，以吸引更多人参加拍卖。被拍卖物业由出价最高者获得。目前，法国每年共有15000次不动产扣押。其中不乏失业，离婚和罹患疾病等原因。拍卖对业主明显不利，因为拍卖价格一般比市场价低15-30%，而手续费高达售价的10-15%。

新桥律师事务所

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